Наемите в София преди септември – защо предлагането се свива

Последна актуализация: 17.08.2026

Средата на август е стартът на наемния сезон в София. Тази година той започва при предлагане на едностайни и двустайни жилища, свито с около 20%, и при средно ниво от около 600 EUR за двустаен.

Причината не е в наемателите. Тя е в купувачите, които не станаха собственици.

Защо предлагането се свива точно сега

Наемният пазар в София има ясна сезонност. От средата на август до края на септември търсенето се удвоява заради студентите и заради хората, които сменят работа с началото на новия бизнес сезон.

Тази година върху сезонния пик ляга и структурен недостиг. Предлагането на малки жилища под наем е с близо една пета по-малко, а именно едностайните и двустайните са гръбнакът на пазара.

Обяснението е във вратата към собствеността, която се затваря частично. Жилищата поскъпват с до 10% в София за първото полугодие, докато средната заплата достига 1 444 EUR с по-бавен ръст.

Част от потенциалните купувачи остават наематели още една година. Същите хора се връщат на наемния пазар и притискат нивата нагоре – класическа обратна връзка между двата пазара.

Наем срещу вноска – сметката за 2026 г.

Сравнението, което всеки прави наум, си струва да се направи с числа. Двустаен под наем в София струва около 600 EUR месечно.

Кредит от 150 000 EUR за 25 години при средната лихва от 2,45% дава вноска от около 669 EUR. Разликата е под 70 EUR месечно, което на пръв поглед прави покупката очевидно по-добра.

На пръв поглед. В сметката липсват данък и такса битови отпадъци, застраховката, поддръжката на общите части и амортизацията на самото жилище.

Двете неща, които сметката пропуска

Първото е самоучастието. Таванът от 85% съотношение кредит към стойност означава минимум 22 500 EUR собствени средства при жилище за 150 000 EUR, плюс нотариални и банкови такси.

Тези пари имат алтернативна употреба. При доходност от 1,57% по нов срочен депозит алтернативата е слаба, но при по-широк избор от инструменти цената на замразения капитал не е нула.

Второто е лихвеният риск. Пазарите дават около 79% вероятност ЕЦБ да повиши лихвата на 10 септември до 2,50%, а повишение от 25 базисни точки добавя около 19 EUR към същата вноска.

Наемът също се движи, но по друга логика – той следва доходите и предлагането, не решенията във Франкфурт. Това е реалната разлика между двата варианта: единият е обвързан с трудовия пазар, другият – с лихвения цикъл.

Балон ли е това

Оценката на БНБ сочи, че жилищата у нас са надценени с около 13,8%. Числото звучи тревожно, но само по себе си не описва балон.

Балон се разпознава по кредитното поведение, не по надценката. Жилищните кредити растат с 26,4% до 18,87 млрд. EUR – това е бърз ръст, но при ограничения 85% LTV и 50% съотношение дълг към доход рискът е ограничен на входа.

Освен това пазарът вече охлажда обема. Сделките падат с 15–18%, а на един имот се пада по един купувач – съотношение, което не се среща в надуващ се балон.

Нашият прочит: това е пазар в късна фаза на растеж, който се балансира през обема, а не през цената. Наемите поемат част от натиска, който покупките вече не поемат.

Практически изводи за септември

За наемателя ключът е моментът, а не пазарлъкът. Договор, подписан през първата половина на август, обикновено излиза с 5–10% по-евтин от същия апартамент в средата на септември.

За собственика, който отдава, изкушението е да гони върха на сезона. Тук има капан – наемател, вкаран на пиковата цена, по-често се изнася след една година, а един месец празен апартамент изяжда почти цялата разлика.

За купувача с готово самоучастие моментът е по-скоро неутрален. Обемът пада, преговорната позиция се подобрява, но лихвеният цикъл върви нагоре, а тези две сили се неутрализират взаимно.

Числото, което си струва да се следи през есента, е броят на сделките, не средната цена. Цената реагира последна и обикновено потвърждава посока, която обемът е показал няколко тримесечия по-рано.