Ипотеки на дъно от 2,43%, Euribor на връх – колко остава на евтиния кредит?

Последна актуализация: 16.07.2026

Средната лихва по новите жилищни кредити в България падна до 2,43% през май – поредно рекордно ниско ниво. В същото време ЕЦБ вече е в цикъл на повишения, а 12-месечният Euribor отбеляза днес най-високата си дневна стойност за месеца. Имотният пазар междувременно видимо се охлажда.

Рекордно евтини ипотеки – но данните изостават

Лихвената статистика на БНБ за май показва средна лихва от 2,43% по новите жилищни кредити – спад с 0,01 процентни пункта спрямо априлските 2,45%. Средният годишен процент на разходите е 2,77%, а България остава сред страните с най-ниски ипотечни лихви в целия ЕС.

Обемът на новите жилищни кредити през май е 597,5 млн. евро – с 6,5% по-малко спрямо април, но с 12,5% повече на годишна база. Общият портфейл от жилищни кредити достига 18,266 млрд. евро, което е ръст от 26,6% г/г при леко забавяне спрямо априлските 27,1%.

Зависимостта на пазара от банково финансиране расте – по данни на Асоциацията на кредитните посредници вече 74% от имотните сделки се сключват с ипотека при около 60% преди година. Тенденцията беше очертана още във вчерашния преглед на ипотечния пазар, а майските данни само я потвърждават.

ЕЦБ и Euribor – обратната посока вече е факт

Важната уговорка е, че майските данни са снимка на миналото. На 11 юни ЕЦБ повиши лихвите с 25 базисни точки – първото увеличение от 2023 г. насам, мотивирано от инфлационния натиск на войната и петрола, като от 17 юни депозитното улеснение е 2,25%, а основното рефинансиране – 2,40%.

Пазарът вече очаква още едно повишение до 2,50% до края на годината, а следващото заседание на ЕЦБ е само след седмица – на 23 юли. Междубанковите индекси реагираха бързо, както показа и анализът ни от 14 юли за движението на Euribor.

12-месечният Euribor е средно около 2,77% за юли, но точно на 16 юли отбеляза дневен пик от 2,916% – най-високото ниво за месеца и ръст от близо 0,69 пункта на годишна база. В Испания, където индексът директно определя вноските, годишната актуализация вече добавя около 51 евро месечно – полезен ориентир за всеки кредит, обвързан с Euribor.

Защо българските лихви реагират със закъснение

Повечето български банки, включително най-големите, ценообразуват жилищните кредити по локален референтен индекс на база средната лихва по депозитите в евро, а не директно по Euribor или лихвите на ЕЦБ. Това е ключовият буфер, който досега пази вноските на съществуващите кредитополучатели.

Депозитните лихви у нас растат бавно, което личи добре в прегледа ни на банковите депозити. Затова локалните индекси реагират със закъснение от месеци, а банкери повтарят, че „очакванията в средносрочен план са непроменени – лихвите ще останат ниски“.

Има обаче важно изключение – все повече нови кредити в евро се обвързват директно с Euribor. Новите кредитополучатели с такива договори са значително по-изложени на текущия цикъл на повишения, докато Euribor засяга пряко предимно фирменото кредитиране.

Цените растат, сделките се свиват – пазар в плато

Официалната статистика продължава да показва двуцифрен ръст на цените. По данни на НСИ за първото тримесечие индексът на цените на жилищата се повишава с 14,8% на годишна база и с 6,2% спрямо последното тримесечие на 2025 г.

Бургас води с +17,7%, София отчита +16,0%, а Русе е единственият голям град със спад – минус 5,8%. По изчисленията на Евростат България е втора в ЕС по поскъпване за тримесечието с +9,4% спрямо средното за 2025 г., изпреварена само от Португалия.

Активността обаче се пречупва. Агенцията по вписванията отчита 84 119 продажби за първото полугодие срещу 101 154 година по-рано – спад от 17%, а само за второто тримесечие свиването е 17,9% г/г.

В София средните офертни цени са около 2 700 евро/кв.м, а реално сключените сделки през първото тримесечие минават средно при близо 2 680 евро/кв.м. Отстъпките се завръщат – в 54% от сделките се договаря намаление между 2% и 10% от офертната цена.

Нормализиране или начало на криза

Мнозинството анализатори описват картината като нормализиране, а не срив – спекулативните купувачи от евро-еуфорията на 2025 г. се оттеглят, а пазарът се връща към „един купувач за един имот“. Прогнозите на този лагер са за едноцифрен ръст на цените през 2026 г.

Обратното мнение дойде от финансовия анализатор Макс Баклаян, според когото „се задава много сериозна имотна криза“ при около 10 000 „загубени“ сделки само за второто тримесечие. Засега данните за цените не потвърждават подобен сценарий, но темпът на охлаждане е най-бърз от години.

Какво следва – 23 юли и юнските данни на БНБ

Следващата седмица носи два ключови ориентира. На 23 юли ЕЦБ обявява поредното си лихвено решение, а в края на юли БНБ публикува юнската лихвена статистика – първата, която може да отрази ефекта от юнското повишение.

Дотогава напрежението на пазара остава изцяло в контраста – рекордно евтини ипотеки по майски данни срещу Euribor на месечен връх точно днес. Колкото по-дълго депозитните лихви у нас останат ниски, толкова по-дълго локалният буфер ще отлага пренасянето на европейския цикъл върху българските вноски.