Един купувач за един имот – пазарът вече не е на продавача
Последна актуализация:
Пазарът на жилища у нас влезе в нова фаза – на всеки имот се пада приблизително по един реален купувач. Сделките се свиват с близо 18% на годишна база, но цените продължават да растат. За купувача това означава повече време за избор и по-широко поле за преговори.
- Сделките през второто тримесечие се свиват с около 18% на годишна база.
- Около 15% от търсещите жилище вече са излезли от пазара.
- Отбивът от офертната цена достига до 12% при отделни имоти.
- Купувачите разглеждат средно осем имота, преди да се решат.
- Ипотечни лихви около 2,45% продължават да поддържат търсенето.
Какво значи „един купувач за един имот“
Формулировката е на Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес недвижими имоти“, и описва баланс, който липсваше от години. През 2021–2024 г. на едно жилище в добра локация се падаха по няколко кандидати, което позволяваше на продавача да избира между оферти.
Сега съотношението е приблизително един към един. Това не е срив – това е връщане към нормалността, при която купувачът има време да сравнява, да иска оглед втори път и да поставя условия.
Част от обяснението е кой е излязъл от пазара. По оценка на агенцията около 15% от търсещите жилище са се отказали – хората без достатъчно собствени средства и инвеститорите, които купуваха „на зелено“ с цел бърза препродажба.
Спадът в сделките не е спад в цените
Двете твърдения „цените растат“ и „пазарът изстива“ са едновременно верни и това обърква най-много читателите. Обемът на сделките през второто тримесечие на 2026 г. е с около 18% под същия период на миналата година, а към средата на годината експертните оценки очакват ръст на цените между 5% и 7% до края на 2026 г.
Причината е предлагането. Свободните жилища в големите градове са малко, около две трети от продажбите са на ново строителство, а строителните разходи – земя, материали, труд – не падат.
Добромир Ганев формулира очакването така: свиване на обема е сигурно, но вероятността за реален спад в цените е малка. Разрешителните за строеж потвърждават, че новото предлагане идва бавно и неравномерно – както показахме в анализа на данните за второто тримесечие, където Пловдив изпревари София.
Колко се преговаря реално – числата зад отбива
Тук е практическата разлика за купувача. На пазар с един кандидат за имот офертната цена вече е начална точка, а не финална.
Данните на агенциите показват, че през 2025 г. около половината сделки са приключили с намаление между 2% и 8% спрямо обявената цена, а при отделни имоти отбивът достига 12%. Това са имоти с проблемна изложност, лоша сграда или продавач, притиснат от краен срок.
| Показател | Стойност за 2026 г. |
|---|---|
| Промяна в броя сделки (годишна база) | спад от около 18% |
| Очакван ръст на цените до края на годината | 5–7% |
| Дял на сделките с банков кредит | над 70% |
| Дял на инвестиционните покупки | 10–15% (от 25% през 2025 г.) |
| Максимален отбив от офертната цена | до 12% |
| Среден брой огледи преди решение | 8 |
Обърнете внимание и на промяната в мотивите. Над 70% от сделките тази година са за собствено ползване, а инвестиционните покупки падат от около 25% средно през 2025 г. до 10–15%.
Търсенето се мести навън от центъра
Второто ясно изместване е географско. Малките къщи с двор и апартаментите в комплекси извън централните части привличат все повече интерес, защото дават повече площ за същите пари.
В централни части на София има квартали с нива над 2 500 евро за квадратен метър, което буквално изважда младите семейства от играта. Купувачите все по-често жертват квадратура в полза на локация и качество на сградата.
Показателни са и панелните жилища. Те са едва около 1% от обявите в големите градове, но формират близо 10% от сделките, а цените им в съпоставими квартали вече догонват тухлените.
Има ли смисъл да се чака
Отговорът зависи от това какво точно чакате. Ако чакате цените да паднат, данните засега не подкрепят този сценарий – предлагането е свито, а кредитът е евтин.
Ако чакате по-добри условия по конкретна сделка, това вече е реалистично. Охлаждащият се пазар дава време за втори оглед, за оценка на сградата и за разговор по цената, без риск имотът да изчезне в рамките на един ден.
Финансирането остава решаващо. Ипотечните лихви около 2,45% са сред най-ниските в еврозоната и именно те крепят търсенето – както отчетохме в текста за това, че българските ипотеки са вторите най-евтини във валутния блок.
Съотношението между собствени средства и заемен ресурс в сделките е паднало от 2:1 в началото на 2025 г. до 1,8:1 в началото на 2026 г.
На практика това означава, че средният купувач влиза с по-малко свои пари и с по-голям дълг. При инфлация от 4,4% на годишна база през юли и ЕЦБ, задържала депозитната лихва на 2,25%, буферът за неочаквани разходи е по-важен от максималния размер на кредита.
Какво да проверява купувачът на такъв пазар
Балансираният пазар дава предимство на подготвените, а не на бързите. Три неща променят изхода от преговорите повече от всичко друго.
- Реалната история на офертата – от колко време имотът е на пазара и колко пъти е сваляна цената.
- Състоянието на сградата, не на апартамента – покрив, фасада, асансьор и решения на етажната собственост тежат повече от прясна боя.
- Собственият лимит, а не банковият – одобреният размер на кредита не е бюджет, а горна граница.
Дългосрочната картина не се променя от едно тримесечие. Ако сравнявате настоящия момент с по-широката перспектива, вижте прогнозата за пазара до 2030 г. – там разглеждаме съотношението цени и обеми в по-дълъг хоризонт.
А за тези, които вече имат ипотека, отбивът при новите сделки е повод да преразгледат и своя договор – условията за рефинансиране на ипотечен кредит при лихви около 2,45% са различни от тези преди три години.
Често задавани въпроси
Означава ли „един купувач за един имот“, че цените ще паднат?
Колко отбив е реалистично да поискам?
Защо сделките падат, а цените не?
Кой е излязъл от пазара?
Изгодно ли е да купувам в периферията?
⚠ Съдържанието на FinansovSuvet.com е с образователен и информационен характер. Не го приемайте като персонална препоръка за вашите финанси.
