Жилищата у нас са надценени с 13,8% – балон или догонване на заплатите

Последна актуализация: 13.08.2026

Оценката на БНБ, че жилищата у нас са надценени с около 13,8%, обиколи медиите през последните дни и веднага беше изтълкувана като „балон“. Числото обаче идва от модел с данни към третото тримесечие на 2025 г., а оттогава заплатите продължиха да растат по-бързо от цените.

Какво точно измерва числото 13,8%

Надценката не е разлика между „справедлива“ и пазарна цена в обичайния смисъл. Тя е отклонение между реалния индекс на жилищните цени и равновесното ниво, което излиза от иконометричен модел на БНБ.

Моделът е векторна корекция на грешката и стъпва върху няколко променливи. Основните са способността на домакинствата да финансират покупка (през БВП на човек от населението), лихвите по ипотечните кредити при допускане за 25-годишен срок и преките чуждестранни инвестиции в имоти.

Оттук идва и първото важно уточнение. Когато лихвите са ниски, моделът приема, че равновесната цена е по-висока – и обратното, всяко поскъпване на кредита автоматично увеличава изчислената надценка, без нито един апартамент да е сменил цената си.

Второто уточнение е за датата. Изчислението е върху данни към третото тримесечие на 2025 г., а публичният отзвук е от началото на август 2026 г. – между двете има почти година, в която доходите продължиха да растат.

Доходите срещу цените – кой изпревари кого

Тук картината се обръща спрямо интуицията за балон. През последните пет години заплатите растат по-бързо от цените на жилищата, което прави покупката по-достъпна спрямо покупателната способност, отколкото в който и да е момент от поне десетилетие.

Последните данни на НСИ от 12 август го потвърждават. Средната брутна работна заплата достигна 1 444 EUR през второто тримесечие на 2026 г. – ръст от 9,8% на годишна база, макар и със забавяне до 2,6% спрямо предходното тримесечие.

Проблемът е, че 2025 г. беше изключение и в другата посока. Цените поскъпнаха с около 25% за година – темп, който Кристоф Де Мил, изпълнителен директор на ОББ и на KBC Group за България, определи като изключителен и неустойчив, добавяйки, че постепенното нормализиране не е проблем.

Един показател обаче остава неудобен. Съотношението цена към наем беше с 48,9% над историческата си средна стойност през третото тримесечие на 2025 г., което означава, че купувачът плаща все по-скъпо за всяко евро наемен доход.

Кредитът е по-бързата променлива от цената

Ипотечното кредитиране расте с 26,4% на годишна база към юни 2026 г. Това се случва въпреки макропруденциалните ограничения на БНБ, които от 1 октомври 2024 г. поставят таван от 85% на съотношението кредит/обезпечение, 50% на вноската спрямо дохода и 30 години максимален срок.

Причината за апетита е и в алтернативите. Новите срочни депозити носят около 1,57% – под инфлацията от 4,4% у нас, което прави спестяването в банка отрицателно в реално изражение, както показахме при последните данни на БНБ за депозитните лихви.

Оттам идва и предпочитанието към имота като спестовен инструмент. Според проучване на Dynata от 2025 г. 39% от българите поставят недвижимия имот на първо място сред формите на инвестиция.

Септемврийското заседание на ЕЦБ на 10 септември е следващата ключова дата. Депозитната лихва е 2,25% от 17 юни, а пазарите оценяват на около 79% вероятността за ново повишение с 25 базисни пункта – при това докато инфлацията в еврозоната е 2,9%, а у нас 4,4%.

Пазарът вече се охлажда, преди цените да реагират

Оценката за надценка идва точно когато активността на пазара се променя. Съотношението между купувачи и оферти се изравни – ситуация, която описахме в анализа за това, че на всеки имот днес се пада по един купувач, вместо предишните опашки от кандидати.

Броят на сделките спада, но цените на новото строителство не следват. Себестойността – земя, труд, материали – остава трайно висока, което задържа офертните нива при новите проекти дори при по-малко купувачи.

Секторът има сериозна тежест и в икономиката, което обяснява защо всяко подобно число предизвиква реакция. Операциите с недвижими имоти дават 8,2% от брутната добавена стойност за 2025 г., а строителството осигурява около 7,6% от заетостта.

Къде всъщност се крие рискът

Рискът не е равномерно разпределен между всички собственици. Той се концентрира при купувачите от последните месеци, които влизат с минимално собствено участие.

Сметката е проста. При 20% самоучастие спад на цената с 10% заличава половината от вложения капитал – формално отрицателен резултат, който обаче има значение само ако имотът се продава или се рефинансира в този момент.

За купувач, който държи имота 15 или 20 години и обслужва вноската от доход, който расте с 9,8% годишно, моделното отклонение е статистика, не събитие. За купувач с хоризонт от две-три години то е реален параметър в сметката.

Какво означава това за конкретния купувач

Първият практичен извод е за избора между фиксирана и плаваща лихва. Ипотеките у нас са втори най-евтини в еврозоната при около 2,45%, но точно затова възможностите за поевтиняване са малки, а за поскъпване – големи.

Вторият е за срока. Разликата между 25 и 30 години изглежда като по-малка вноска, но при по-висока лихва през септември тя се превръща в значително повече платена лихва общо.

Третият е за съществуващите кредити. Собственик с договор отпреди две години може да провери дали рефинансирането на ипотечния кредит има смисъл при сегашните условия, преди евентуалното повишение на ЕЦБ да промени сметката.

Числото 13,8% не е сигнал за спад и не е индулгенция за покупка на всяка цена. То е напомняне, че цените вече се определят не само от доходите, а и от кредита – а кредитът е променливата, която може да поскъпне след месец.