Ипотеките у нас са втори най-евтини в еврозоната

Последна актуализация: 10.08.2026

България е втора в еврозоната по най-ниски лихви по новите жилищни кредити според данните на ЕЦБ. Средните 2,45% у нас са с почти един процентен пункт под средното за валутния съюз.

Само Малта е по-евтина. Това е и основното обяснение защо цените на жилищата растат въпреки свиващия се брой сделки.

Класацията – къде е България

Данните на Европейската централна банка за новоотпуснатите жилищни кредити нареждат България на второ място по достъпност. Средната лихва у нас е 2,45% при 3,43% средно за еврозоната.

Разликата с най-скъпите пазари е драстична. В Германия новите ипотеки се отпускат при средно 3,84%, а в Балтийските страни лихвите надхвърлят 4%.

Дори в страните от южната периферия условията са по-тежки от българските. Испания е на 2,80%, Португалия на 2,85%, Хърватия на 2,95%, Словения на 2,99% и Гърция на 3,32%.

Защо българските ипотеки са толкова евтини

Първата причина е структурна – банковата система у нас разполага с излишък от депозити спрямо кредитите. Когато ресурсът е в изобилие, цената му пада.

Втората причина е конкуренцията. Жилищното кредитиране беше най-бързо растящият сегмент през последните три години и банките се борят за пазарен дял с лихвата, а не с продуктови условия.

Третата причина е ниската рискова премия. Необслужваните жилищни кредити в България са под нивата от периода преди 2014 г., което позволява по-агресивно ценообразуване.

По последни данни на БНБ средната лихва по нови ипотеки е 2,46%, което съвпада с европейската статистика. Разгледахме тези числа заедно с фирменото кредитиране в прегледа на лихвите по видове кредити.

Ефектът върху цените на жилищата

Евтиният кредит увеличава сумата, която едно домакинство може да плати за същия доход. При лихва 2,45% вместо 3,43% месечната вноска по кредит от 150 000 евро за 25 години е с около 80 евро по-ниска.

Обратното също важи – при същата вноска купувачът може да си позволи по-скъп имот. Точно този механизъм подхранва растежа на цените, докато обемът на сделките се свива.

Ефектът е най-силен в сегмента до 200 000 евро. Там кредитът покрива по-голяма част от сделката и промяната в лихвата се пренася почти изцяло в покупателната способност.

При по-скъпите имоти делът на собствените средства е по-висок и чувствителността към лихвата спада. Затова горният сегмент на пазара реагира по-слабо на промените във финансирането.

БНБ вече оцени жилищата у нас като надценени с 13,8%. Аргументите зад тази оценка разгледахме в анализа на индикаторите за надценяване.

Какво се променя при повишение на ЕЦБ

Основната лихва на ЕЦБ е 2,15% и пазарът все още обсъжда повишение през септември. Българските ипотечни лихви са предимно плаващи и следват европейските условия със закъснение от няколко месеца.

При повишение от 0,25 процентни пункта вноската по кредит от 150 000 евро расте с около 20 евро месечно. Това не е драматично, но при два или три последователни хода сумата става осезаема.

Кредитите с фиксиран период са отделен случай. При тях промяната не се усеща до края на фиксацията, но следващото преоформяне става по актуалните пазарни условия.

По-важен е ефектът върху новите кандидати. При по-висока лихва изискването за максимум 50% от дохода автоматично намалява размера на достъпния кредит.

Пазарът вече отчита забавяне. Броят на сделките през второто тримесечие пада до около 46 хиляди – с близо 18% под същия период на 2025 г., а в София спадът е 16,7%.

Какво следят купувачите и продавачите

За купувачите с одобрено финансиране текущите условия остават най-благоприятните в еврозоната след Малта. Периодът на такива лихви обаче зависи изцяло от решенията във Франкфурт.

За продавачите свиващият се брой сделки означава по-дълъг срок на продажба. Разликата между обявена и договорена цена вече е основната тема в преговорите, което описахме в прегледа на цените и сделките.

Следващият ориентир е септемврийското заседание на ЕЦБ. До него данните за ипотечното кредитиране за юли ще покажат дали търсенето реагира на забавящия се пазар.