Година на отстъпките среща инфлация от 5,1% – какво остава от отстъпката

Последна актуализация: 03.09.2026

Прогнозите за пазара на жилища през 2026 година го определят като година на отстъпките и данните го потвърждават – 54% от продавачите свалят от обявената цена, а договаряните намаления са между 5% и 10%. Предварителната инфлация от 5,1% за август обаче променя аритметиката на изчакването.

Какво стои зад числото 54%

Делът на продавачите, които свалят от обявената цена, е най-чистият индикатор за промяна в съотношението на силите на пазара. Той не зависи от индекси и не се влияе от структурата на сделките, а показва пряко кой прави компромис.

Към момента този дял е 54% от началото на годината – тоест отстъпката вече е правило, а не изключение. Разгледахме конкретната механика на тези преговори в анализа от 2 септември. Важното допълнение днес е, че отстъпката не е равна на поевтиняване: средната цена в София се задържа при 2 904 EUR на квадратен метър.

Отстъпка от какво – базата е обявената цена

Тук е разликата, заради която повечето заглавия подвеждат. Отстъпката от 5% до 10% се измерва спрямо цената, която продавачът сам е написал в обявата, а не спрямо пазарна оценка.

Ако обявената цена е формирана през 2025 година, когато очакванията бяха други, тя носи в себе си собствена премия. Отстъпка от 10% върху надценена с 12% обява оставя купувача над реалистичното ниво. Обратното също е вярно – реалистично обявено жилище рядко слиза с 10%, защото няма откъде. Затова процентът на отстъпката сам по себе си не казва дали сделката е добра.

Свиването на обема подсказва същото. Сделките са с 17,9% по-малко на годишна база, а това е спад на активността, не на цените. Пазар, в който се сключват по-малко сделки при задържани нива, обикновено означава, че двете страни още не са се съгласили къде е цената.

Какво прави инфлацията с парите, докато чакате

Ако купувачът реши да изчака по-добра отстъпка, той не чака безплатно. Спестяванията, отделени за самоучастие, стоят някъде и през това време губят покупателна способност.

Предварителната оценка на НСИ за август дава годишна инфлация от 5,1% – окончателните данни излизат на 15 септември. Срещу нея средният депозит носи 1,57% преди данък и около 1,44% след окончателния данък от 8%. Реалната загуба е близо 3,7 процентни пункта годишно, тоест около 0,3 процентни пункта на месец. Пълната сметка е в днешния ни анализ на инфлацията.

Числата в евро: самоучастие от 40 000 EUR, задържано половин година, носи около 288 EUR лихва след данък и губи около 1 020 EUR покупателна способност. Нетно около 732 EUR по-малко в реални пари. За сравнение, допълнителни 5 процентни пункта отстъпка върху жилище за 150 000 EUR са 7 500 EUR. Изчакването може да си струва, но не е безплатно и разликата се стеснява с всеки месец.

Ипотеката при 2,41% и заседанието на ЕЦБ

Другата променлива е цената на кредита. Средният лихвен процент по жилищни кредити в България е 2,41%, което остава чувствително под средното за еврозоната от 3,51%.

Тази разлика е причината търсенето да не се срива въпреки свиващия се обем сделки. Кредит при 2,41% срещу инфлация от 5,1% означава отрицателна реална лихва за длъжника – ситуация, която исторически подкрепя цените на активите, а не ги сваля. Европейската централна банка заседава на 10 септември при текуща депозитна ставка от 2,50%, а юлските ѝ протоколи изрично посочват, че паузата не е край на цикъла. Как есенният сезон изглежда за София, разгледахме в материала от 1 септември.

Предлагането – 11 499 разрешителни и накъде води

Строителните разрешителни са изпреварващ показател с хоризонт от година и половина до две. Издадените 11 499 разрешителни за жилища са с 15,2% по-малко на тримесечна база.

По-малко разрешителни днес означава по-малко ново предлагане към края на 2027 година. Ефектът е най-силен в София и Пловдив, където делът на ново строителство в сделките е най-висок, а купувачите на зелено вече планират с по-дълъг хоризонт. Ако търсенето се задържи, а новото предлагане се свие, сегашният преговорен превес на купувача има срок на годност. Това не е прогноза за цените, а описание на механиката: пазарът на жилища реагира с лаг, който се измерва в години, а не в тримесечия.