Последна актуализация: 2026-05-28

Ипотечен калкулатор – изчислете месечната вноска в евро

От Николай Калоянов · 15 април 2026 г.

Преди да влезете в банката, направете собствена сметка. Нашият ипотечен калкулатор изчислява месечна вноска по анюитетен метод, общи платени лихви, съотношение заем/стойност (LTV) и дълг/доход (DTI). Така ще знаете точно колко можете да си позволите и дали офертата на банката е справедлива.

Калкулатор

Въведете желаната сума на кредита, лихвен процент и срок, за да получите моментална разбивка на месечната вноска и общите разходи. Калкулаторът работи с евро и изчислява по стандартния анюитетен метод, който повечето банки в България използват.

Как да използвате калкулатора

Калкулаторът е проектиран да ви даде реалистична картина, преди да посетите банката. Ето какво да въведете и какво означават резултатите.

В полето за сума на кредита въведете желания размер на ипотеката в евро – не цената на имота, а сумата, която планирате да заемете. Ако купувате имот за 100 000 EUR с 20% самоучастие, сумата на кредита е 80 000 EUR – за ориентир, вижте цените в София по квартали или цените в Пловдив. Лихвеният процент е годишната лихва, която банката ви предлага – обикновено между 2,3% и 2,8% за ипотеки в България, а текущата средна лихва е около 2,45%. Срокът е в години – стандартно 20–30 години. Ако вече изплащате кредит при по-висока лихва, проверете кога си струва да рефинансирате.

Резултатите включват месечна вноска (фиксирана за целия срок при анюитет), общо платени лихви за целия период и обща сума за връщане. Калкулаторът показва и LTV (Loan-to-Value – колко процента от стойността на имота заемате) и DTI (Debt-to-Income – каква част от месечния ви доход отива за вноската). Ако все още събирате самоучастие, спестяването в срочен депозит е стандартният път преди кандидатстване.

Как работи калкулаторът за ипотечен кредит

Калкулаторът използва анюитетен метод – същия, по който банките в България изчисляват вноските по жилищни кредити. При анюитета месечната вноска е една и съща през целия срок, но съотношението между лихва и главница се мени.

В началото по-голямата част от вноската е лихва, а към края – главница. Затова ранното погасяване в първите години спестява най-много лихва.

Формулата е: M = P × [ i × (1 + i)ⁿ ] ÷ [ (1 + i)ⁿ − 1 ], където M е месечната вноска, P е главницата, i е месечната лихва (годишната ÷ 12), а n е срокът в месеци.

Изглежда сложно, но калкулаторът прави едно нещо – разпределя главницата и лихвата равномерно върху всички месеци. По-долу е конкретен пример с реални числа.

Пример: вноска по кредит от 200 000 EUR

Да вземем кредит от 200 000 EUR при годишна лихва 2,75% – близо до текущия среден ГПР по жилищни кредити. Това е реалистичен сценарий за апартамент в по-голям град след самоучастие.

При срок 25 години (300 месеца) месечната вноска излиза около 922 EUR. За целия период изплащате близо 276 787 EUR, от които около 76 787 EUR са само лихва.

Ако разтегнете срока на 30 години, вноската пада до около 816 EUR на месец – с над 100 EUR по-малко. Но цената е по-висока обща лихва.

При 30-годишния срок общата лихва скача до около 93 934 EUR, тоест плащате близо 17 000 EUR повече само заради по-дългия срок.

Изводът е прост: по-дългият срок е инструмент за намаляване на месечния натиск, не за спестяване. Ако бюджетът позволява, по-късият срок почти винаги е по-евтиният избор.

Фиксирана или плаваща лихва

При фиксирана лихва вноската е една и съща за определен период, независимо какво прави пазарът. Това дава предвидимост в бюджета, но фиксираната лихва обикновено тръгва малко по-високо от плаващата в момента на подписване.

При плаваща лихва вноската се движи с пазарен индекс плюс надбавка на банката, така че може да се понижи, но и да се повиши през срока. Изборът между двете зависи от толерантността ви към риск и от това колко предвидим бюджет ви трябва – преди да решите, разгледайте как се формират лихвите по ипотечните кредити.

Примерно изчисление – илюстративни стойности

За да е ясно как работи формулата, ето изцяло илюстративен пример – числата по-долу не отразяват конкретна банкова оферта или текущ пазарен лихвен процент.

Да вземем главница от 150 000 EUR, срок 25 години (300 месеца) и илюстративна годишна лихва от 3%. По анюитетната формула месечната вноска излиза около 711 EUR.

За целия срок това прави обща изплатена сума от около 213 395 EUR, от които приблизително 63 395 EUR са лихва. Заменете стойностите с вашите собствени в калкулатора по-горе, за да видите как се променя вноската.

Какво влияе върху месечната вноска

Вноската зависи от няколко лоста, които можете да настройвате преди да кандидатствате.

Лихвен процент. Най-чувствителният фактор. Дори 0,5 процентни пункта разлика върху 25-годишен кредит се натрупват в хиляди евро.

Срок на кредита. По-дългият срок сваля месечната вноска, но вдига общата лихва, както видяхте в примера по-горе.

Главница и самоучастие (LTV). Колкото повече внесете предварително, толкова по-малка е главницата и по-ниско е съотношението LTV – което често носи по-добра лихва.

Такси и застраховки. Такса разглеждане, оценка на имота и застраховки не влизат в чистата лихва, но влизат в ГПР и оскъпяват кредита. Затова сравнявайте по ГПР, не само по лихвата.

Фиксирана срещу плаваща лихва. При фиксирана лихва вноската е предвидима за определен период. При плаваща се движи с лихвения индекс плюс надбавка на банката.

Важни термини

Ипотечното кредитиране е пълно с термини, които звучат сложно, но всъщност са прости. Ето най-важните, които ще срещнете при разговор с банката. При плаваща ипотека референцията е 6-месечният EURIBOR, който към средата на юли 2026 г. е около 2,69% – нагоре след повишението на лихвите на ЕЦБ от 11 юни.

Какъв е средният лихвен процент в България

По данни на БНБ средният лихвен процент по нови жилищни кредити за домакинствата е около 2,4–2,5% ГЛП, а средният ГПР – около 2,75% (данни за май 2026 г.). Имайте предвид, че повишението на лихвите на ЕЦБ от 11 юни 2026 г. е след този отчетен период – следващите данни вероятно ще са леко нагоре.

Това е значително под нивата, които някои стари калкулатори още показват. Конкретната ви оферта обаче зависи от профила ви, размера на самоучастието и дали избирате фиксирана или плаваща лихва.

Затова средната лихва е само ориентир за калкулатора. Точното число банката потвърждава след оценка на имота и дохода.

Често задавани въпроси

Свързани ресурси

• Пазар на имоти в България – актуални цени, тенденции и анализи по градове.
• Други финансови калкулатори – депозити, инвестиции, данъци.