Цени +14,8%, сделки −18% – защо България се разминава с Европа
Последна актуализация:
Европейският жилищен пазар се раздвижва след стабилизирането на лихвите – сделките растат в повечето държави от ЕС. В България се случва обратното: цените се качват с 14,8% на годишна база през първото тримесечие по данни на Евростат, а сделките през второто тримесечие падат с близо 18% по данни на НСИ. Това е разминаване, което не може да продължи дълго.
- България е втора в ЕС по годишно поскъпване на жилищата с 14,8% за първото тримесечие на 2026 г.
- Средният ръст за еврозоната е 4,7%, за целия ЕС – 5,1% за същото тримесечие.
- Сделките у нас падат с близо 18% на годишна база през второто тримесечие.
- Цените и обемът са за различни тримесечия – ценовите данни за Q2 излизат наесен.
- Франция върти над 1 млн. сделки при ръст на цените от 0,1%.
- Пазар с растящи цени и падащ обем губи ликвидност, не стойност.
Каква е европейската картина
По данни на Евростат за първото тримесечие на 2026 г. жилищата в еврозоната поскъпват с 4,7% на годишна база, а в целия ЕС – с 5,1%. Това е темп, съвместим с доходите и с текущите нива на лихвите.
На върха на класацията са Португалия с 17,8%, България с 14,8% и Словакия с 14,4%. На тримесечна база България дори води с ръст от 6,2% срещу 3,8% за Португалия.
Това е последното публикувано тримесечие. Данните за второто тримесечие излизат на 23 септември от НСИ и на 1 октомври от Евростат.
По-интересното число обаче е френското. Там цените се движат с едва 0,1% годишно, но пазарът върти над един милион сделки за периода – тоест функционира.
Разликата между цена и пазар
Цената показва на колко се сключват сделките, които все пак се случват. Обемът показва колко хора реално могат и искат да участват.
Когато цената расте с 14,8% през първото тримесечие, а обемът пада с 18% през второто, двата показателя описват различни групи хора. Растящата цена идва от малцина купувачи с готов капитал, а падащият обем – от мнозинството, което вече е извън пазара.
Същата динамика вече проследихме в столицата, където цените се качиха с 10% при сделки надолу със 17,9% – ръст на годишна база за полугодието по данни на агенция Имотека. Официалният индекс на НСИ за град София е още по-висок: +16,0% на годишна база за първото тримесечие.
Националните данни потвърждават, че това не е софийска особеност. Столицата просто изпреварва средното за страната.
Защо предлагането не помага
Логично би било новото строителство да свали напрежението върху цените. Данните показват обратното – новите жилища не стигат до групата, която е извън пазара.
През второто тримесечие бяха въведени в експлоатация 5 932 нови жилища при спад на сделките. Голяма част от тях са в горния ценови сегмент, където и без това има купувачи.
Инвестиционният интерес също остава местен. Анализът на бизнес имотите показа, че парите в сектора са предимно български, без сериозен чуждестранен приток, който да разшири пазара.
Кредитът вече не е спирачката
Обичайното обяснение за свит пазар е скъпото финансиране. У нас това не важи – средната лихва по нов жилищен кредит е 2,41% при годишен процент на разходите 2,75%.
Проблемът е в размера на нужния собствен капитал. Макропруденциалните ограничения на БНБ върху съотношението кредит към стойност изместват тежестта към спестяванията, а те растат по-бавно от цените.
Тук се затваря кръгът с банковата статистика. Както видяхме в разбора на печалбата на банките за полугодието, кредитният портфейл расте с 16,2% – но растежът се концентрира при по-платежоспособните домакинства.
Как може да се разреши напрежението
Разминаване от близо 33 процентни пункта между цена и обем – макар двете да са измерени в съседни тримесечия – се затваря по един от три начина. Ето как изглеждат те при текущите данни.
| Сценарий | Механизъм | Вероятност при текущите данни |
|---|---|---|
| Обемът догонва цената | Доходите растат и връщат купувачи на пазара | Ниска в рамките на година |
| Цената се охлажда към обема | Продавачите отстъпват при по-дълго време до сделка | Умерена, вече се вижда в преговорите |
| Пазарът остава разделен | Малко на брой сделки на високи нива | Най-вероятният сценарий до края на 2026 |
Третият вариант не е добра новина за никого освен за сегашните собственици. Той означава пазар, който изглежда силен на хартия и е недостъпен на практика.
Какво да следим до края на годината
Първият индикатор е средното време от обява до сделка. То реагира преди цената и се вижда в статистиките на брокерските агенции.
Вторият е делът на сделките с кредит. Ако той продължи да пада, това потвърждава, че пазарът се крепи на купувачи с готови средства – най-крехката възможна основа за ценово ниво.
Често задавани въпроси
С колко поскъпват жилищата в България?
Колко е средният ръст на цените в еврозоната?
Защо сделките падат, а цените растат?
За кой период са тези данни?
Означава ли това, че предстои спад на цените?
⚠ Съдържанието на FinansovSuvet.com е с образователен и информационен характер. Не го приемайте като персонална препоръка за вашите финанси.
