5 932 нови жилища срещу 17,9% по-малко сделки – кой печели

Последна актуализация: 19.08.2026

НСИ отчита 1 269 въведени в експлоатация жилищни сгради с 5 932 нови жилища през второто тримесечие. През същите три месеца сделките в страната падат със 17,9%. Двете числа заедно описват пазар, който произвежда предлагане в момент на свиващо се търсене.

Какво показва статистиката за новото строителство

През април–юни са въведени в експлоатация 1 269 жилищни сгради с общо 5 932 жилища. Полезната им площ е 545 400 кв. м, а жилищната – 380 600 кв. м.

Средното ново жилище има 64,2 кв. м жилищна площ. Разликата между регионите е драстична – в Смолян средното е 128,4 кв. м, а в Търговище едва 45,6 кв. м.

Структурата по стаи потвърждава накъде върви строителството. Двустайните са 42,8% от новите жилища, тристайните – 33,9%.

По материал желязобетонът остава водещ с 77,8%, а тухлата – с 19,6%. Едносемейните къщи са 76% от всички въведени сгради, което обяснява високия брой сгради при относително нисък брой жилища.

Другата страна – сделките се свиват

През същото тримесечие Агенцията по вписванията отчита 45 965 покупко-продажби. Това е спад от 17,9% спрямо април–юни 2025 г.

В София регистрираните продажби падат до 8 874 при 10 647 година по-рано, тоест със 16,7%. Най-тежък е спадът в Бургас с около 24%.

Тук се появява несъответствието. Бургас получава 1 369 нови жилища – втория най-голям брой в страната – точно докато търсенето му се свива най-бързо.

София е в по-балансирана позиция. При 2 046 нови жилища и 8 874 сделки новото строителство покрива под една четвърт от оборота.

Защо цените още не поддават

Логиката подсказва, че повече предлагане при по-малко купувачи означава по-ниски цени. На практика цените в София растат с 5% само за второто тримесечие.

Обяснението е в структурата на продавача. Голяма част от новото строителство се финансира от предварителни продажби и строителят няма нужда да разпродава завършеното.

Второто обяснение е в себестойността. Разходите за строителство не се свиват и така задават ценови праг – ако цената не покрива себестойността, проектът просто не се пуска.

Третото е кредитът. Жилищното кредитиране расте с около 26% на годишна база, което поддържа платежоспособно търсене дори при по-малко на брой сделки.

Отстъпката като новата норма

Около 40% от продажбите от началото на годината се сключват с отстъпка от исканата цена. При приблизително шест от десет договорени сделки отстъпката е между 5 000 и 10 000 EUR.

Това е важна промяна спрямо предходните две години. Обявената цена вече не е цената, а начална позиция в преговор.

Средното тристайно жилище в София мина 250 000 EUR при около 240 000 EUR година по-рано. Двустайното стои около 170 000 EUR.

Тоест цената расте, но с по-малко сделки и с реална отстъпка при подписване. Това е класическа картина на пазар, който търси ново равновесие, а не на пазар в срив.

Моят прочит – проблемът е географски, не общ

Националните числа скриват най-важното. Пазарът не се охлажда равномерно, а по места, където предлагането изпревари демографията.

Бургас е учебникарският пример – 1 369 нови жилища срещу спад на сделките от около 24%. Варна е в подобна позиция с ръст на цените от едва 6% за полугодието.

София остава друг пазар по причини, които се виждат и при наемите – работни места, вътрешна миграция и ограничено предлагане в предпочитаните квартали.

Тестът идва през есента. Ако ЕЦБ вдигне лихвата на 10 септември, ръстът на жилищното кредитиране ще се забави, а тогава надценката от 13,8% по оценка на БНБ ще има значение.