Бизнес имотите у нас към 405 млн. EUR – но парите са местни
Последна актуализация:
Инвестиционните сделки с бизнес имоти у нас достигнаха малко под 188 млн. EUR за първото полугодие, а прогнозата за цялата година е 405 млн. EUR. По-интересното число обаче е друго – целият този обем дойде от местен капитал, без нито една голяма сделка с чуждестранен фонд през първите шест месеца.
- Обемът за първото полугодие е близо 188 млн. EUR по данни на Colliers.
- Прогнозата за цялата 2026 г. е около 405 млн. EUR.
- Офисите държат 45% от сделките, търговските площи – 29%.
- Доходността е 7,50% за офиси и логистика и 7,75% за търговски.
- Незаетостта в логистиката падна до рекордните 1,3%.
Какво показва отчетът за първото полугодие
Данните идват от полугодишния преглед на Colliers за българския пазар. Обемът на инвестиционните сделки е малко под 188 млн. EUR, а очакваните до края на годината сделки биха вдигнали годишния резултат до около 405 млн. EUR.
Разпределението по сегменти е концентрирано. Офисите държат 45%, търговските площи 29%, индустриалните и логистичните имоти 12%, смесените проекти 9% и хотелите 5%.
Осемдесет и два процента от обема са активи, които вече генерират доход. Това е пазар на купувачи на паричен поток, а не на спекуланти със строителни проекти.
| Сегмент | Дял от обема | Доходност |
|---|---|---|
| Офиси | 45% | 7,50% |
| Търговски площи | 29% | 7,75% |
| Индустриални и логистични | 12% | 7,50% |
| Смесено предназначение | 9% | – |
| Хотели | 5% | – |
Липсващият чуждестранен купувач
Най-важната подробност в отчета не е в процентите. Целият обем за първото полугодие е реализиран с местен капитал, а по-големите сделки с чуждестранно участие се очакват чак към края на годината.
Това не е добра новина, макар да звучи патриотично. Пазар, който се движи само от вътрешни пари, е плитък пазар – при промяна на настроението няма кой да поеме другата страна.
Има и просто обяснение. При доходност от 7,50% и разходи по финансиране, които се качват заедно с ЕЦБ, международните фондове предпочитат по-ликвидни столици.
Тук е и първият истински тест за еврозоната. Ако членството не свали рисковата премия достатъчно, за да върне чуждия капитал, обещаният ефект от еврото ще остане теоретичен.
Логистиката е сегментът с реален недостиг
Числото, което най-много се откроява, е незаетостта от 1,3% в логистичните площи. Това е практически нула – всичко налично е заето.
Активността потвърждава картината. През първото полугодие са наети 78 900 кв.м складови площи срещу едва 8 600 кв.м година по-рано.
Такъв скок не е случаен. Той отразява преместване на регионални вериги за доставка и разширяване на онлайн търговията, а не спекулативно строителство.
Логичното следствие е поскъпване на наемите в сегмента. При недостиг от такъв мащаб наемодателят диктува условията поне още две-три тримесечия.
Офисите – голям дял, но и голяма незаетост
Офисният сегмент държи най-големия дял от инвестиционните сделки, но фундаментът му е по-слаб. В София свободните площи клас А са 11,6%, а клас Б – 11,9%.
Наемите засега се държат стабилни на 14–17 EUR на кв.м месечно за клас А и 10–11,50 EUR за клас Б. Стабилни наеми при над 11% незаетост обикновено означават, че собствениците предпочитат отстъпки пред понижение на обявената цена.
Това е важно за инвеститора. Обявената доходност от 7,50% не отчита периодите без наемател и стимулите при подписване на договор.
Търговските площи и разликата от 25 базисни точки
Търговските имоти носят 7,75% доходност срещу 7,50% при офисите и логистиката. Тази разлика от 25 базисни точки не е техническа подробност, а оценка на риска.
Пазарът иска допълнителна премия за търговските обекти, защото приходите им зависят от оборота на наемателя. При офис договор наемът се плаща независимо от това как върви бизнесът вътре.
При потребление, което расте по-бавно от заплатите, тази премия изглежда оправдана. Средната брутна заплата е 1 444 EUR за второто тримесечие, но инфлацията от 4,4% изяжда голяма част от ръста.
С други думи, 25-те базисни точки са цената на несигурността в потребителската кошница. Ако инфлацията се забави до нивата в еврозоната, разликата ще се свие.
Как това се връзва с жилищния пазар
Двата пазара се движат от различни купувачи, но от една и съща лихва. Ръстът на жилищните кредити с 26,4% и общото кредитиране с 15,5% на годишна база показват колко евтини са парите за домакинствата.
При бизнес имотите тази евтиния не се пренася. Корпоративното финансиране се остойностява по друга крива и точно затова доходността остава близо до 7,50%.
Разликата обяснява и парадокса на жилищния пазар. Сделките се свиват, а цените продължават нагоре, защото купувачът с ипотека е по-малко чувствителен към доходността, отколкото институционалният инвеститор.
Оценките вече отразяват това напрежение. По изчисления на БНБ жилищата у нас са надценени с около 13,8%, докато при бизнес имотите такова отклонение не се наблюдава.
Моят прочит – 405 млн. EUR е малко число за голяма икономика
Нека поставим прогнозата в контекст. Годишен инвестиционен обем от 405 млн. EUR е под 0,4% от българския брутен вътрешен продукт, при икономика, която расте с 3,1% реално.
За сравнение – само жилищните кредити нараснаха до 18,87 млрд. EUR. Институционалният пазар на имоти у нас остава микроскопичен спрямо това, което правят домакинствата.
Оттук следва и практическият извод. Българският имотен пазар все още се определя от индивидуални купувачи и от лихвата по ипотеките, а не от фондове и доходности.
Затова следя две дати, не отчетите на консултантите. Заседанието на ЕЦБ на 10 септември и септемврийския пик при наемите ще кажат повече за посоката от всяка полугодишна прогноза.
Често задавани въпроси
Колко са инвестиционните сделки с бизнес имоти през 2026 г.?
Кой сегмент е най-търсен?
Каква е доходността на бизнес имотите у нас?
Защо няма чуждестранни инвеститори?
⚠ Съдържанието на FinansovSuvet.com е с образователен и информационен характер. Не го приемайте като персонална препоръка за вашите финанси.
