Цените в София +10%, сделките −17,9% – кой ще отстъпи пръв

Последна актуализация: 31.08.2026

Жилищата в София поскъпват с около 10% на годишна база през първото полугодие на 2026 г. по данни на агенция Имотека, докато сделките в страната за второто тримесечие падат със 17,9% до 45 965 по данни на НСИ. Две числа в противоположни посоки описват пазар, в който продавачите още не са приели новата реалност.

Две числа, които не могат да са верни едновременно

Ръстът на цените и спадът на сделките не си противоречат сами по себе си. Проблемът е в мащаба на разминаването.

Обем, който пада със 17,9% на годишна база, обикновено е предвестник на ценова корекция. В София вместо това се отчита двуцифрен ръст.

Обяснението е в това какво точно измерваме. Официалният индекс на цените на жилища на НСИ за град София отчита +16,0% на годишна база за първото тримесечие – тоест повече, а не по-малко от 10-те процента на брокерската статистика.

Двете числа не се изключват. НСИ строи индекса си от административни данни за всички сделки, а агенциите мерят собствената си извадка – нейните нива разгледахме в материала за тристайните жилища над 250 000 EUR.

Разликата между обявена и договорена цена вече е видима в статистиката. Около 40% от продажбите се сключват с отстъпка от исканата цена – дял, който говори за пазар на купувача, а не на продавача.

Предлагането влиза в най-неподходящия момент

Строителният цикъл има собствена инерция и не реагира на охлаждане в рамките на едно тримесечие. Проектите, започнати през бума на 2024 и 2025 г., излизат на пазара сега.

За второто тримесечие са въведени в експлоатация 5 932 жилища в 1 269 сгради. В София са 2 046 от тях, а в Бургас – 1 369.

Средната площ на новото жилище е 64,2 кв. м, което показва накъде се насочва предлагането – към компактни двустайни апартаменти.

Анализирахме подробно тази вълна в материала за новите жилища срещу спада на сделките. Тримесечие по-късно тенденцията само се задълбочава.

Купувачът вече има време

Основната промяна на този пазар не е ценова, а психологическа. За пръв път от няколко години купувачът не бърза.

При растящо предлагане и падащ обем на сделките средният срок за продажба се удължава. Това автоматично прехвърля преговорната сила към купувача.

Наемният пазар потвърждава същото. Проследихме как предлагането на наеми в София се разширява преди септември – собствениците, които не могат да продадат, отдават.

Този механизъм действа като буфер. Той забавя ценовата корекция, но и удължава периода на застой.

Цената на квадратен метър – ориентирът, който липсва

Средната цена по реални сделки в София беше около 2 680 евро на квадратен метър през първото тримесечие по данни на Bulgarian Properties. Това е числото, което има значение, а не офертните нива.

Разликата между двете величини се разширява. Когато 40% от сделките минават с отстъпка, средната офертна цена вече не описва пазара.

За купувач това означава, че сравнението трябва да е с последните сключени сделки в конкретния вход или квартал. Средните стойности за целия град подвеждат.

За продавач изводът е обратен – времето вече работи срещу него. Всеки месец на пазара добавя нови конкурентни обяви от завършващите проекти.

Кредитът остава подкрепа, но по-слаба

Финансирането още не е спирачка. Салдото по жилищните кредити е 17,9 млрд. евро, а новият бизнес расте с 16,0% на годишна база.

Разгледахме тази динамика в анализа за кредитния ръст от 15,5%, който върви успоредно със свиващия се брой сделки.

Комбинацията е показателна – по-малко сделки при повече кредитен обем означава, че средният размер на заема расте. Купувачите се финансират по-агресивно за същия имот.

Това е нормално при инфлация от 4,5% и депозитна лихва на ЕЦБ от 2,25%. Реалната цена на дълга още е ниска, а това поддържа търсенето изкуствено.

Какво да очакваме до края на годината

Базовият сценарий е застой в номиналните цени и продължаващо свиване на обема. Реалната цена, коригирана с инфлация, ще падне, без индексите да покажат минус.

Вторият сценарий е сегментна корекция. Компактните нови жилища в периферията ще поемат удара, докато централните райони и качественото строителство ще задържат нивата.

Бизнес сегментът дава сравнителна база. Инвестициите в бизнес имоти за 405 млн. евро показват, че институционалният капитал още вижда доходност – просто не в жилищата.

Мнението ни е, че разминаването между цени и обем няма как да продължи още четири тримесечия. Едното от двете числа ще се пречупи, а исторически това е винаги цената.