Пловдив изпревари София по разрешителни – новата карта на пазара

Последна актуализация: 28.08.2026

Пловдив изпревари София по брой издадени разрешителни за строеж през второто тримесечие. Данните показват 11 499 разрешени жилища – с 14% повече на годишна база, но с 15,2% под първото тримесечие. Разместването на строителния капитал по картата на страната казва повече от самия обем разрешения.

Какво показва второто тримесечие

Числата за второто тримесечие се четат в две посоки едновременно и точно затова се тълкуват погрешно. Издадените разрешителни обхващат 11 499 жилища – с 14% повече от същия период на миналата година, но с 15,2% под първото тримесечие. Жилищните сгради са 2 216, с 8,2% годишен ръст и 3,7% тримесечен спад. Разгънатата застроена площ е 1 351 492 кв. м, с 3,6% годишно увеличение и с 22,1% свиване спрямо предходните три месеца.

Тримесечният спад в площта е осезаемо по-дълбок от спада в броя жилища и това само по себе си е сигнал. Когато площта се свива по-бързо от единиците, средното разрешено жилище става по-малко. Строителят не изтегля капитал от пазара, а го преразпределя към по-компактни продукти, които се продават по-бързо и изискват по-нисък абсолютен бюджет от купувача. Както отбелязахме и във разбора на разрешителните за второто тримесечие, тримесечният спад прилича повече на смяна на формата, отколкото на край на цикъла.

Защо строителният капитал напуска София

Средната цена по сделки в столицата е около 2 680 EUR на кв. м. Това е ниво, при което входът за строителя вече е скъп на два фронта наведнъж – земята се търгува при очаквания за същата тази цена, а купувачът е стигнал до тавана на бюджета си. Маржът се свива не защото крайната цена пада, а защото се движи по-бавно от разходната база.

Едновременно с това цените на жилищата в страната растат с 14,8% на годишна база – втора позиция в Европейския съюз при 4,7% за еврозоната. Сделките обаче се свиват със 17,9% до 45 965. Комбинацията от растяща цена и падащ обем е класическа за пазар, който се стеснява по брой участници, а не по апетит. Този разрез сме проследили и в сравнението между България и останалата част от Европа.

При такава картина строителят прави най-логичното нещо – търси пазари, където входната цена на земята и платежоспособността на купувача още оставят разстояние помежду си. Пловдив, Варна и по-малките областни центрове дават точно това разстояние. Няма нужда от драматична миграция на капитал, за да се обърне класацията по разрешителни; достатъчно е няколко средно големи проекта да се преместят с 150 километра. Пазарът в столицата не се срива – той просто спира да бъде мястото с най-висока пределна възвръщаемост за нов проект. София остава най-дълбокият пазар по обем и по ликвидност, но дълбочината и маржът са различни неща и вече не сочат в една и съща посока. Разликата между тези две твърдения е съществена и често се губи в заглавията.

Времевият лаг – разрешителното не е цена

Най-честата грешка при четенето на строителната статистика е тя да се сложи върху днешния ценоразпис. Разрешително, издадено през второто тримесечие на 2026 г., минава през проектна готовност, финансиране, изкоп, груб строеж и въвеждане в експлоатация. Ефектът върху реалното предлагане се усеща около 2028 г.

Това означава, че днешното разрешително не носи информация за днешната цена – то носи информация за конкуренцията след две години. Ако предлагането в Пловдив се удвои към 2028 г., ефектът ще падне върху тогавашния наем и тогавашната препродажба, не върху сделките от тази есен. Обратното също е вярно: свиването на разгънатата площ с 22,1% на тримесечна база е потенциален дефицит на предлагане в същия хоризонт, стига спадът да не се окаже еднократен.

За купувача този лаг е практически ориентир. Който гледа имот като дългосрочно държане, оценява не колко строи градът днес, а колко ще завърши точно когато той евентуално би искал да излезе. Двете числа рядко съвпадат, а разстоянието между тях се измерва в години, не в тримесечия. Именно затова строителната статистика е по-полезна като карта на бъдещата конкуренция, отколкото като аргумент в спора за текущите оферти.

Как това пренарежда доходността

Брутната наемна доходност при жилища от 35 до 55 кв. м е 5,2–6,4%, а краткосрочното отдаване стига до около 7% бруто. Тези нива обясняват и защо разрешените жилища стават по-малки: сегментът с компактна квадратура дава най-високо съотношение между наем и цена, а и най-широката база от наематели.

Тук се крие и рискът. Доходността е функция на цената при вход, а цената при вход расте с 14,8% годишно. Ако наемите не догонват този темп, процентът се свива автоматично, без нищо в самия имот да се е променило. Изместването на строителството към Пловдив и подобните пазари е опит доходността да се защити откъм знаменателя – по-ниска входна цена при сходен наем. Динамиката в столицата разгледахме отделно в анализа за софийските цени и сделки.

Показателите за второто тримесечие един до друг

Таблицата подрежда четирите числа, около които се върти целият спор, с двете им измерения на промяна. Годишната колона показва посоката на цикъла, а тримесечната – скоростта, с която тази посока се променя в момента.

Какво си струва да се следи

Първият индикатор е дали спадът в разгънатата площ ще се повтори и през третото тримесечие. Едно тримесечие с минус 22,1% е шум; две поредни вече очертават тенденция към по-малки проекти и по-предпазливо финансиране. Вторият индикатор е дали Пловдив ще задържи преднината си, или изпреварването е еднократен резултат от няколко едри разрешителни, попаднали в един и същ период.

Третият е поведението на сделките. Обем, който пада със 17,9%, при цени, които растат с 14,8%, е неустойчива комбинация в дългосрочен план – рано или късно едното число се пречупва към другото. Кое от двете ще отстъпи, зависи от кредитната страна и от това колко бързо новото предлагане ще стигне до пазара. Дотогава картата на строителството се пренарежда по-бързо от картата на цените, а разминаването между тях е основното, което тази статистика описва.