Разрешителните падат втори пореден път – какво значи за цените

Последна актуализация: 27.08.2026

През второто тримесечие общините издадоха разрешителни за 2 216 жилищни сгради с 11 499 жилища. На годишна база това е ръст, но спрямо първото тримесечие броят на жилищата пада с 15,2%, а разгънатата застроена площ – с цели 22,1%. Това е втори пореден спад на тримесечна база.

Числата зад заглавието

Годишното сравнение изглежда добре. Издадените разрешителни за жилищни сгради са с 8,2% повече от второто тримесечие на 2025 г., жилищата в тях – с 14% повече, а площта – с 3,6%.

Тримесечното сравнение показва обратната картина. Сградите са с 3,7% под първото тримесечие, жилищата – с 15,2%, а площта – с 22,1%.

Разминаването между броя сгради и разгънатата площ е показателно. Проектите не просто намаляват на брой, а стават и осезаемо по-малки.

Средно на разрешена сграда се падат по 5,2 жилища. Броят на сградите пада далеч по-бавно от броя на жилищата в тях, тоест едрите проекти отстъпват място на по-дребни.

Това има значение за структурата на бъдещото предлагане. Малките сгради се строят по-бързо, но носят по-малко жилища на пазара.

Започнатото строителство още държи

Разрешителното е намерение, започнатият строеж е ангажимент. През тримесечието е стартирал строежът на 1 774 жилищни сгради с 8 913 жилища и 1 047 174 кв. м площ.

Тук всички числа растат на годишна база – съответно с 8,2%, 10,5% и 8,7%. Тоест предприемачите довършват онова, което вече са планирали.

Това е нормалната последователност. Разрешителните реагират на очакванията първи, започнатото строителство – със закъснение от няколко тримесечия.

Затова свиването в разрешителните днес е сигнал за предлагането около 2028 г., а не за пазара тази есен.

Защо предприемачите намаляват темпото

Първата причина е обемът на сделките. Той пада с около 18% на годишна база, което видяхме и в анализа за разминаването между цени и сделки.

Втората е натрупаният запас от завършени жилища. Само през второто тримесечие бяха въведени в експлоатация 5 932 нови жилища – данните са в текста ни за новото предлагане срещу свиващите се сделки.

Третата е цената на строителството. Материалите и трудът поскъпват, а при по-бавни продажби маржът на проекта става чувствителен към всяко забавяне.

Пловдив пред София – регионалната промяна

По брой издадени разрешителни за нови жилищни сгради Пловдив е първи с 374. Столицата е с 268, Софийска област – с 243, Варна – с 202, а Бургас – с 161.

София остава най-големият пазар по стойност и по брой сделки, но по строителен фронт вече не е водеща. Част от обяснението е в цената на терените.

В София цените растат с около 10% годишно, както показахме в анализа на столичния пазар, а сделките падат със 17,9%.

За предприемача това е лоша комбинация – висока входна цена и по-бавни продажби. Пловдив предлага по-евтин терен и по-къс цикъл на продажба.

Три сценария за 2027–2028 г.

Базовият сценарий е леко свиване на предлагането. Ако разрешителните се стабилизират около текущите нива, новото предлагане просто спира да расте, без да се срине.

Вторият сценарий е дефицит. При още две-три тримесечия със спад и при кредитиране, което остава евтино, търсенето ще срещне по-малко нови жилища – класическа рецепта за нов ценови натиск.

Третият сценарий е синхронно охлаждане. Ако сделките продължат да падат със същото темпо, свиващото се предлагане просто ще срещне свиващо се търсене и цените ще се успокоят.

Изводът

Годишният ръст от 8,2% е заблуждаващ, защото сравнява с относително слаба база. Тримесечната динамика е по-честният индикатор и тя вече сочи надолу за втори пореден път.

Ако търсенето остане подкрепено от евтин кредит, свиващият се строителен фронт е аргумент по-скоро за по-високи, а не за по-ниски цени в средносрочен план. Купувачите, които чакат корекция от страна на предлагането, вероятно чакат грешното число.