Наем 5–6% срещу депозит 2,2% – истинската сметка

Последна актуализация: 25.08.2026

Брутната наемна доходност при малките жилища в България е между 5,2% и 6,4%, а срочният депозит носи около 2,2%. Разликата изглежда решаваща, докато не се извадят разходите по поддръжка, празните месеци и данъкът върху дохода от наем – тогава разликата се стопява значително.

Откъде идват процентите

Брутната наемна доходност се изчислява като годишният наем се раздели на цената на имота. Това е числото, което се цитира в почти всички пазарни прегледи.

При жилища с площ между 35 и 55 кв. м то е между 5,2% и 6,4% – най-високото на квадратен метър в целия сегмент. При краткосрочно отдаване стойностите достигат около 7%.

Причината малките жилища да водят е проста. Наемът не расте пропорционално на площта, докато цената – да.

Затова доходността на квадратен метър пада с всеки допълнителен квадрат. Тристайният апартамент почти никога не носи процента на гарсониерата.

Какво изяжда разликата

Между брутната и нетната доходност стоят пет пера, които рядко влизат в рекламните изчисления. Всяко от тях е малко, но заедно тежат.

Първото са празните месеци. Един месец без наемател годишно отнема около 8% от прихода, което сваля доходност от 6% до около 5,5%.

Второто са данъкът върху дохода от наем и местните данъци и такси. Третото е поддръжката – при отдавани жилища амортизацията е по-бърза от при обитаваните от собственика.

Четвъртото са разходите за управление, ако имотът не се управлява лично. Петото е ремонтът между двама наематели, който в дългосрочен план е ежегоден разход, разпределен през няколко години.

След всички тези пера от брутните 6% типично остават между 3,5% и 4,5%. Това все още е над депозита, но разликата вече не е трикратна.

Ликвидността е втората страна на сравнението

Доходността е само едната страна. Другата е колко бързо активът се превръща обратно в пари и на каква цена.

Депозитът се прекратява за един ден срещу загубена лихва. Жилището се продава за месеци, а в момента – за повече месеци, отколкото преди година.

Сделките в страната през второто тримесечие падат със 17,9% до 45 965. В същото време са въведени 5 932 нови жилища със средна площ 64,2 кв. м, което разширява предлагането точно когато търсенето се свива.

Разгледахме това разминаване в анализа за цените в София и спада на сделките. За наемодателя то означава по-дълъг срок за излизане от инвестицията.

Входната цена решава повече от наема

Наемните нива се движат бавно и в тесен диапазон. Цената на входа обаче варира драстично между градовете и кварталите.

В София средните нива са между 2 300 и 4 000 EUR на кв. м, а по реални сделки – около 2 680 EUR на кв. м. В Пловдив, Варна и Бургас диапазонът е между 1 200 и 2 500 EUR на кв. м.

При приблизително сходни наеми спрямо доходите това означава, че доходността извън София често е по-висока. Компенсацията е в по-ограничен наемен пазар и по-дълги периоди без наемател.

Наемното предлагане също се променя. Проследихме как предлагането на наеми в София се разширява преди септември – собственици, които не могат да продадат, отдават.

Кредитът променя целия профил

Част от купувачите финансират покупката с ипотека при средна лихва от 2,41% и годишен процент на разходите от 2,75%. При брутна доходност от около 6% разликата изглежда като чиста печалба.

Механизмът обаче работи и в двете посоки. Заемният ресурс увеличава доходността при поскъпване и увеличава загубата при спад на цените или при празен месец.

Към това се добавя лихвеният риск. Повечето договори са с плаваща лихва и депозитната лихва на ЕЦБ от 2,25% още не се е пренесла изцяло в българските оферти.

За сравнение – при депозита рискът от промяна в лихвата е ограничен до пропуснат доход. При ипотекирания имот той се отразява директно върху месечния паричен поток.

Кое остава след инфлацията

Реалният резултат е това, което остава след 4,5% годишна инфлация. По този критерий депозитът при около 2,2% е отрицателен с над два пункта.

Нетната наемна доходност от 3,5–4,5% е близо до нулата в реално изражение, но с добавен потенциал за промяна в цената на актива. Именно тази втора компонента прави сравнението асиметрично.

Разгледахме първата част от тази сметка в анализа за реалната доходност на спестяванията. Актуален преглед на условията поддържаме и в раздела за банковите депозити.

Нашият прочит е, че сравнението между наем и депозит почти винаги се прави в грешната посока. Не се сравняват два процента, а два различни профила на риск, ликвидност и ангажимент във времето.