Ипотека 2,41% срещу 3,51% в еврозоната – кой плаща сметката

Последна актуализация: 27.08.2026

Средният лихвен процент по нов жилищен кредит в България е 2,41%, докато съставният показател за цената на жилищното кредитиране в еврозоната е на ниво от 3,51%. Разликата от над един процентен пункт изглежда като чиста печалба за кредитополучателя, но същата статистика показва и другата страна на сделката – кой я финансира.

Какво показват данните за юни

По лихвената статистика на БНБ средният процент по новите жилищни кредити за домакинства е 2,41% – с 0,03 пункта под май. Годишният процент на разходите е 2,75%.

Обемът на новия жилищен бизнес е 767,1 млн. EUR, което е ръст от 28,4% за един месец. Това е активен, а не замиращ пазар.

Важно е, че лихвата пада едновременно с обема. Обикновено силното търсене вдига цената, а тук се случва обратното.

При потребителските кредити картината е различна. Средната лихва е 8,76% при ГПР 9,06%, а новият обем е 691,2 млн. EUR с ръст от 18,1%.

Обратната страна – депозитът

Средната лихва по нов срочен депозит на домакинство е 1,57%. Това е с 0,24 пункта повече от май, тоест движение има, но базата е ниска.

Средното за еврозоната по същия показател е 2,09% според статистиката на ЕЦБ. Българският спестител получава с около половин процентен пункт по-малко от средния европейски.

Тук е ключът към цялата конструкция. Банката, която плаща 1,57% по депозита и получава 2,41% по ипотеката, работи с по-тесен спред, но и с много по-евтин ресурс от европейската си колежка.

Точно това обяснихме и в анализа за рекордната печалба на банковата система – ниската цена на привлечения ресурс е основният ѝ двигател.

Защо българските лихви са толкова ниски

Първата причина е ликвидността. Банковата система у нас разполага с ресурс, който далеч надхвърля кредитното търсене, а излишъкът притиска цената на кредита надолу.

Втората е конкуренцията точно в ипотечния сегмент. Жилищният кредит е обезпечен, дългосрочен и се смята за нискорисков, затова банките се борят агресивно за него.

Третата е, че тази конкуренция изобщо не се пренася върху депозитите. Щом ресурсът е в излишък, никой няма причина да плаща повече за него.

Четвъртата причина е структурна. При фирмените кредити българските нива вече са над европейските – 4,20% за заеми до 1 млн. EUR срещу 3,79% средно в еврозоната.

Тоест евтиното кредитиране не е общо правило за пазара. То е концентрирано точно в жилищния сегмент, където банките се борят за дългосрочен обезпечен клиент.

Резултатът е асиметрия, която ясно се вижда в потребителския кредит – там, където обезпечение няма, лихвата е 8,76% и не следва ниската логика на ипотеката.

Как това се връзва с растежа на кредитирането

Търсенето на жилищен кредит остава силно. В анализа за ръста на ипотеките с 26,4% се вижда, че банките вече не очакват допълнително ускоряване.

Същевременно вътрешното търсене в икономиката е основният двигател на растежа – както показахме в разбора на второто тримесечие с БВП от 2,7%.

Евтиният кредит е част от тази сметка. Той поддържа потребление и покупки на жилища в момент, в който износът се свива.

Какво да очакваме

Базовият сценарий е запазване на разликата. Докато ликвидният излишък е налице, ипотечната лихва няма причина да скочи към европейските нива.

Вторият сценарий е бавно сближаване. Депозитните лихви вече помръднаха с 0,24 пункта за месец, а обемът на новите срочни депозити скочи с 45,1% – признак, че част от спестителите започват да търсят доходност.

Третият сценарий е регулаторен. Ако БНБ реши, че жилищното кредитиране прегрява, инструментът е по-строги изисквания към кредитополучателя, а не по-висока лихва.

За домакинство с активна ипотека и трите сценария са поносими. За домакинство със спестявания на депозит само вторият носи облекчение.

Изводът

Ниската ипотечна лихва в България не е знак за по-ефективна банкова система. Тя е следствие от много евтин депозитен ресурс и от липсата на конкуренция за спестяванията.

Кредитополучателят печели, спестителят плаща. Реалната доходност на срочния депозит при инфлация от 4,4% остава дълбоко отрицателна – а именно това, а не лихвата по ипотеката, е числото, което заслужава внимание.