Защо новото строителство не поевтинява въпреки по-малко сделки

Последна актуализация: 12.08.2026

Сделките с имоти се свиха с около 18% на годишна база през второто тримесечие, но офертните цени при новото строителство останаха почти непроменени. Обяснението не е в упорството на строителите, а в структурата на разходите зад всеки квадратен метър.

Пазарът се охлажда, но не по цената

Свиването на обема е най-видимата промяна от началото на годината. Купувачите разглеждат средно осем имота, преди да се решат, а част от търсенето просто излезе от пазара.

Логичното очакване при по-малко сделки е спад в цените. При вторичния пазар това вече се случва под формата на по-голям отбив при преговори.

При новото строителство механизмът е различен. Съотношението вече е един купувач на един имот, но продавачът тук е строител с фиксирани разходи, а не домакинство с гъвкава представа за цена.

От какво се състои цената на квадратен метър

Себестойността при ново жилище има четири основни компонента. Земята, материалите, трудът и финансирането на проекта формират заедно долната граница на цената.

Земята в големите градове е най-неподатливият елемент. Тя е закупена преди две или три години по цени, които вече са част от разчета, и не може да бъде преоценена надолу.

Таблицата обяснява защо намалението на търсенето не се превръща веднага в намаление на цените. Строителят по-скоро забавя старта на нов етап, отколкото да продава под себестойност.

Енергията се връща в сметките

Brent се движи между 87 и 88,7 USD за барел при затворен Ормузки проток. Ефектът върху строителството минава по два канала и не е незабавен.

Първият е производството на материали. Циментът, стъклото, керамиката и стоманата са сред най-енергоемките продукти в индустрията и реагират на цената на горивата с няколко месеца забавяне.

Вторият е логистиката. При дизел от 1,78 EUR за литър транспортът на инертни материали до обекта поскъпва пропорционално, а разстоянията в големите проекти не са малки.

Какво показват разрешителните за строеж

Издадените разрешителни са най-добрият изпреварващ индикатор за предлагането след 18 до 24 месеца. Данните за второто тримесечие показват къде строителите виждат перспектива.

Разпределението между градовете е неравномерно. Пловдив и София остават водещи по обем, което ще определи предлагането през 2027 и 2028 година.

Забавянето на новите проекти днес означава по-малко готови жилища след две години. Именно това закъснение прави имотния пазар склонен към резки обръщания, а не към плавни корекции.

Разликата между градовете се разширява

Средните числа за страната скриват все по-голямо разминаване. София, Пловдив и Варна се движат по различни траектории през първото полугодие, а по-малките областни центрове изостават още повече.

Основната причина е в доходите и в наличието на работни места. Там, където заплатите растат по-бързо, купувачите поемат по-висока вноска и поддържат цените.

Втората причина е обемът на новото предлагане. Данните за първото полугодие по градове показват, че там, където строителството е най-активно, ръстът на цените се забавя най-осезаемо.

За купувача това означава, че националната статистика има ограничена стойност. Решението се взима по квартал и по конкретен проект, а не по среден показател за страната.

Надценени ли са жилищата

Оценката на централната банка е, че цените на жилищата у нас са надценени с около 13,8% спрямо фундаменталните показатели. Това е сравнение с доходите, наемите и разходите за строителство, а не прогноза за спад.

Подобно отклонение може да се затвори по два начина. Или цените падат, или доходите и наемите догонват, като досегашният български опит клони към втория сценарий.

Затова оценката за надцененост не е сигнал за предстоящ срив. Тя е индикатор за намален буфер при евентуален шок в лихвите или заетостта.

Къде е реалното поле за преговори

При новото строителство отстъпката рядко идва от цената на квадрат. Тя идва от други пера, които не разрушават ценовата листа на проекта.

Обичайните варианти са паркомясто, мазе, довършителни работи или разсрочване на плащанията. За строителя това са по-евтини отстъпки, отколкото публично намаление на обявената цена.

При вторичния пазар положението е обратно. Там отбивът от офертната цена достига до 12% при имоти, които стоят по-дълго, и това е основното предимство на купувача в момента.