Пловдив води по разрешителни за строеж, но жилищата намаляват

Последна актуализация: 07.08.2026

Общините са издали разрешителни за 2 216 жилищни сгради през второто тримесечие на 2026 г. Броят е с 8,2% повече спрямо същия период на 2025 г., но жилищата в тях падат с 15,2% спрямо предходното тримесечие – а разгънатата площ се свива още по-силно.

Числата на НСИ и какво стои зад тях

Разрешителните за строеж са водещият индикатор за жилищния пазар – показват какво предлагане ще излезе на пазара след 18 до 30 месеца. Затова разминаването между отделните показатели е по-интересно от самия общ брой.

Броят на сградите пада само с 3,7% спрямо първото тримесечие, но броят на жилищата в тях се свива с 15,2%. Разгънатата застроена площ се понижава с 22,1%.

Тази комбинация означава едно – проектите стават по-малки. Издават се почти толкова разрешителни, но за по-ниски сгради с по-малко апартаменти.

Пловдив изпреварва София по брой разрешителни

По брой издадени разрешителни за нови жилищни сгради първа е област Пловдив с 374. Следват София (столица) с 268, област София с 243, Варна с 202 и Бургас с 161.

Картината се обръща обаче, когато се погледнат жилищата, а не сградите. Тук София (столица) е категорично първа с 2 878 жилища, следвана от Пловдив с 1 941, Бургас с 1 660, Варна с 1 316 и Перник с 489.

Разликата описва два различни модела на застрояване. В Пловдив и област София доминират по-малките сгради, докато в столицата един проект носи многократно повече жилища.

Присъствието на Перник в челната петица не е случайно. Областта работи като разширение на софийския пазар за купувачи, изтласкани от цените в столицата.

Разрешително не значи строеж

От издадените разрешителни до реалния строеж има съществена разлика. През второто тримесечие е започнал строежът на 1 774 жилищни сгради с 8 913 жилища в тях.

Тоест реално стартират около 80% от сградите и около 77% от жилищата. Останалата част е отложена, преоразмерена или изчаква финансиране.

Този процент е нормален за българския пазар. Разрешителното е валидно години напред, така че инвеститорите го използват и като опция, не само като намерение.

При по-скъпо финансиране разликата между разрешено и започнато се разширява. Точно този показател обикновено реагира първи, когато условията по строителните кредити се затегнат.

Как това се връзва с цените

Пазарът в момента показва обратна на очакваната комбинация – цените растат с 5–7%, а сделките падат с 16–18%. Свиващата се разгъната площ в разрешителните добавя трети елемент към тази картина.

По-малко ново предлагане след две години означава по-малък натиск върху цените надолу. Ако търсенето остане на сегашните нива, дефицитът в определени сегменти ще се задълбочи.

Тази динамика описахме в анализа за цените и прогнозите до 2030 г., а разпределението на поскъпването по градове – в прегледа за първото полугодие.

Отделно БНБ определи жилищата в България като надценени с около 13,8% – оценка, която разгледахме в отделен материал.

Какво да следим през следващите тримесечия

Данните за третото тримесечие излизат в началото на ноември и ще покажат дали свиването на площта е тенденция или еднократно колебание. Едно тримесечие още не е тенденция.

Два фактора ще имат най-голямо значение. Първият е цената на финансирането за инвеститорите, вторият – скоростта, с която общините издават документи.

Административните срокове се промениха малко през последните години и остават тясното място в столицата. Забавяне от няколко месеца в издаването на документи измества цял един строителен сезон.

Третият, по-тих фактор е строителната работна ръка. Недостигът на кадри вече удължава сроковете и вдига себестойността на квадратния метър независимо от цените на материалите.