Жилищните кредити растат с 26% – какво ще промени ЕЦБ през септември

Последна актуализация: 13.08.2026

Жилищното кредитиране у нас расте с 26,4% на годишна база – най-бързият темп от години. В същото време пазарите дават около 79% вероятност ЕЦБ да вдигне лихвите на 10 септември. Двете тенденции се пресичат точно в бюджета на домакинството.

Кредитният бум – 18,87 млрд. EUR и защо расте толкова бързо

По данни на БНБ жилищните кредити за домакинствата достигат 18,87 млрд. EUR в края на юни 2026 г. Това е ръст от 26,4% на годишна база, или близо 3,9 млрд. EUR допълнителен дълг за дванадесет месеца.

Само през юни портфейлът се увеличава с 416 млн. EUR. Темпът се ускорява след влизането на България в еврозоната, когато ликвидността в банковата система остана висока, а цената на кредита – ниска.

Цената е ключовият фактор. Средната лихва по новоотпуснатите жилищни кредити е около 2,45%, а годишният процент на разходите с таксите – около 2,75%, което нарежда България на второ място по евтини ипотеки в еврозоната, както показахме при сравнението на лихвените нива.

Бизнес кредитирането също расте, но с по-умерени 12,1% до 28,8 млрд. EUR. Разликата показва къде реално отива новият дълг – в жилища, не в производствен капацитет.

ЕЦБ на 10 септември – какво вече е в цените

Депозитната лихва на ЕЦБ е 2,25% след повишението от 25 базисни точки, влязло в сила на 17 юни 2026 г. Следващото заседание е на 10 септември и пазарите дават около 79% вероятност за ново увеличение с 25 базисни точки.

Причината не е прегряваща икономика, а енергията. Проливът Ормуз остава практически затворен – 14 преминавания на кораби във вторник, 11 август, срещу около 120 на ден преди конфликта – и Brent се задържа около 89 USD за барел.

Инфлацията в еврозоната се върна нагоре до 2,9% през юли от 2,8% през юни. За България числото е 4,4% – разлика, която разгледахме отделно наскоро и която означава, че едно решение, взето заради средното за еврозоната, се усеща по-силно у нас.

Отвъд океана картината е обратна. Юлската инфлация в САЩ излезе на 12 август с 3,4% на годишна база и базова 2,5% – точно според очакванията на анализаторите, което позволява на Фед да остане на 3,50–3,75%. Разминаването между двете централни банки е новата рамка за следващите месеци.

Колко струват +25 базисни точки при кредит от 150 000 EUR

Абстрактните базисни точки стават разбираеми едва когато влязат в месечната вноска. Ето сметката за типичен жилищен кредит от 150 000 EUR със срок 25 години при плаваща лихва.

Деветнадесет евро месечно не изглеждат драматично. За целия срок обаче едно повишение от 25 базисни точки добавя около 5 700 EUR лихви, а две последователни повишения – над 11 000 EUR.

Вторият ефект е по-слабо видим, но по-важен за новите кандидати. При по-висока лихва вноската расте, а с нея расте и съотношението вноска към доход, което свива максималната сума, която банката може да одобри.

Ограниченията на БНБ – защо 26% ръст не означава автоматично балон

От 1 октомври 2024 г. БНБ прилага задължителни макропруденциални ограничения върху новите жилищни кредити. Те работят като предпазен клапан точно в моменти на бърз кредитен растеж.

Трите основни лимита са: съотношение кредит към обезпечение до 85%, съотношение вноски към доход до 50% и максимален срок 30 години. Тоест при апартамент за 200 000 EUR банката не може да финансира повече от 170 000 EUR, а вноската не може да надхвърли половината от документирания доход.

Затова 26% ръст при действащи лимити изглежда различно от 26% ръст без тях. Рискът се измества от банковия баланс към бюджета на домакинството – ако лихвите се качат, засегнатият е кредитополучателят, не системата.

Пазарът на имоти междувременно вече не е в треска. Съотношението се обърна към един купувач на един имот, което забавя ценовия натиск, но не и обема на кредитирането.

Фиксирана или плаваща лихва – кое е по-разумно сега

Повечето български жилищни кредити днес са с променлива лихва, формирана от банков индекс плюс надбавка. Този индекс се основава главно на лихвите по депозитите в системата, а не на EURIBOR – затова досега поскъпването на европейските пари достигаше до вноските бавно и частично.

Това се променя. Секторът постепенно преминава към ценообразуване, обвързано с EURIBOR, като процесът тече през 2026 г. и може да се задълбочи към края ѝ.

Практическата последица е, че бъдещите решения на ЕЦБ ще се пренасят по-бързо и по-пълно върху вноските, отколкото при досегашния модел. Забавянето, което пазарът смяташе за сигурно, се скъсява.

Оттук следват няколко въпроса, които има смисъл да си зададе всеки кандидат за кредит. Първият е дали офертата е с фиксиран период и колко дълъг е той – двугодишна фиксация покрива именно периода на очакваното затягане.

Вторият е как точно е дефиниран индексът в договора и дали банката има право да го смени. Третият е какъв резерв остава в бюджета, ако вноската се качи с 40–50 EUR – ако отговорът е „никакъв“, проблемът не е в лихвата.

Показателен е и контрастът с потребителското кредитиране, при което дългът вече е 11,8 млрд. EUR при много по-високи лихви. Там едно повишение на лихвите от ЕЦБ тежи по-малко, защото цената и без това е висока, но общият товар върху домакинството се натрупва.

Какво следва до края на годината

Календарът е ясен: заседанието на ЕЦБ на 10 септември, след него още две до края на 2026 г. Ако Ормуз остане затворен, енергийната инфлация ще поддържа натиска за нови повишения.

За вече изтеглените кредити с плаваща лихва промяната ще дойде с обичайното забавяне от няколко месеца. За новите кандидати ефектът е незабавен – както чрез вноската, така и чрез одобряваната сума.

Как поскъпването на петрола се пренася към лихвената политика, разгледахме подробно преди дни. Основната промяна от юни насам е, че вероятността вече не е спорна – тя е около 79%.