Ипотеките растат с 26,4%, но банките вече не очакват повече

Последна актуализация: 25.08.2026

Салдото по жилищните кредити достигна 18,682 млрд. евро при ръст от 26,4% на годишна база. За пръв път от началото на този кредитен цикъл обаче банките не очакват търсенето да продължи да расте през юли–септември – сигнал, който идва от анкетата на БНБ, а не от статистиката за обемите.

Числото, което се промени, е очакването

Анкетата на БНБ за банковото кредитиране е един от малкото документи, в които банките казват какво очакват, а не какво вече се е случило. Точно затова тазседмичното издание е по-интересно от самите обеми.

През второто тримесечие търсенето на жилищни кредити отново се повишава спрямо първото. За юли–септември обаче банките прогнозират то да остане без промяна.

В езика на анкетите „без промяна“ не означава спад. Означава, че институциите, които отпускат заемите, вече не виждат следваща вълна.

След близо две години непрекъснато ускорение това е първата пауза в очакванията. Тя идва преди да се е отразила в статистиката за обемите.

Обемите още не го показват

Данните за края на юни описват пазар в разгара си, а не в охлаждане. Разминаването между тях и прогнозите е същината на новината.

Общият размер на кредитите за домакинства е 31,545 млрд. евро с ръст от 21% на годишна база. Само за второто тримесечие портфейлът се увеличава с 1,7 млрд. евро, от които около 1,2 млрд. евро са обезпечени с жилища.

Жилищният сегмент расте с 26,4% – значително по-бързо от целия кредитен портфейл на банките, който се разширява с 15,5%. Проследихме тази разлика в анализа за кредитния ръст от 15,5% и есенните ипотеки.

С други думи, ипотеката остава двигателят на банковия баланс. Именно затова промяната в очакванията заслужава внимание.

Защо лихвата от 2,41% не е цялата цена

Средната лихва по нов жилищен кредит през юни е 2,41%, а годишният процент на разходите – 2,75%. Разликата от 34 базисни пункта е това, което кредитополучателят плаща извън лихвата.

В нея влизат таксите за оценка, застраховките и разходите по обслужване на сметката. Те не се променят с лихвената политика на ЕЦБ, но влизат в месечния бюджет.

При депозитна лихва на ЕЦБ от 2,25% средната ипотечна лихва в България е едва 16 базисни пункта над нея. Това е изключително тесен марж за банка, която поема тридесетгодишен риск.

Практическият извод е един. Такъв марж е устойчив само докато депозитната база е евтина, а конкуренцията за пазарен дял е по-важна от доходността.

Стандартите се затегнаха незабелязано

Втората промяна в анкетата остана извън заглавията, но има по-пряко значение за кандидатите за кредит. Банките леко затегнаха стандартите за отпускане на жилищни заеми през второто тримесечие.

За третото тримесечие не се очакват допълнителни промени при жилищните и потребителските кредити, но се предвижда затягане при фирменото кредитиране. Отказите по жилищни заявления остават на същото ниво, докато при потребителските кредити се увеличават.

Тази комбинация описва предпазливост, а не рестрикция. Банките не затварят кранчето, но подбират по-внимателно.

Върху всичко това стоят и регулаторните тавани, действащи от октомври 2024 г. Съотношението кредит към обезпечение е ограничено до 85%, вноската – до 50% от месечния доход, а срокът – до 30 години.

Кой пазар се променя първи – кредитният или имотният

Кредитната статистика и данните за сделките показват различна картина. Сделките с имоти през второто тримесечие падат със 17,9% до 45 965, докато жилищните кредити растат с 26,4%.

На пръв поглед това е противоречие. Обяснението е в средния размер на заема – по-малко на брой сделки, но всяка от тях с по-голяма ипотека.

Ако цените на жилищата растат по-бързо от спестяванията, делът на заемния ресурс във всяка покупка се увеличава автоматично. Разгледахме този механизъм в анализа за надценката от 13,8% при жилищата по оценка на БНБ.

Именно затова анкетата има значение. Когато банките спрат да очакват нови кредитополучатели, най-силният фактор за цените отслабва.

Какво следи кредитополучателят до края на годината

Следващият конкретен ориентир е близо. БНБ публикува лихвената статистика за юли на 27 август.

Тя ще покаже дали повишението на ЕЦБ от 11 юни до 2,25% вече се пренася в офертите или банките още го поемат за сметка на маржа си. Досегашните данни показват второто.

За съществуващите договори значение има честотата на преизчисляване на референтния индекс. Ако тя е на всеки шест месеца, следващата промяна вероятно идва в края на годината.

Разгледахме подробно как работи този пренос в анализа за жилищните кредити при 26% ръст и септемврийското заседание на ЕЦБ. Механизмът не се е променил – променя се само моментът, в който ще се усети.