Кредити +15,5% при ЕЦБ на 2,25% – какво чака ипотеките

Последна актуализация: 24.08.2026

Кредитният портфейл на банките в България расте с 15,5% на годишна база, а салдото по жилищните заеми достигна 17,9 млрд. евро. В сряда, 27 август, БНБ публикува лихвената статистика за юли – първите данни, които ще покажат дали повишението на ЕЦБ вече стига до кредитополучателите.

Защо ръстът не спира при по-скъпи пари

Обичайната логика казва, че по-високата лихва охлажда кредитирането. В България тази връзка работи със значително закъснение.

Причината е в структурата на пасива. Българските банки се финансират основно от депозити на граждани и фирми, а не от междубанковия пазар.

Когато депозитната база е евтина и в изобилие, банката няма непосредствен натиск да вдига цената на кредита. Затова повишението на ЕЦБ от 11 юни до 2,25% още не се е пренесло изцяло в офертите.

Вторият фактор е конкуренцията. Жилищното кредитиране е сегментът с най-добро съотношение между риск и доходност, а банките се борят за пазарен дял.

Числата, които стоят зад заглавията

Ръстът от 15,5% е агрегатен показател за целия кредитен портфейл. В разбивка по сегменти картината е по-нюансирана.

Салдото по жилищните кредити е 17,9 млрд. евро, а новоотпуснатите заеми за първите четири месеца на годината са 2,3 млрд. евро – с 16,0% повече спрямо същия период на 2025 г.

Проследихме тази динамика подробно в анализа за кредитния ръст от 15,5% по данни на БНБ миналата седмица.

Важната подробност е, че анкетите на централната банка вече отчитат отслабващо търсене на жилищни заеми. Отпуснатите обеми изостават от заявките с няколко месеца.

Какво реално ще се промени в офертите

Повечето ипотечни договори в България вече са с плаваща лихва, обвързана с референтен индекс плюс надбавка. Точно тук се крие рискът, който много кредитополучатели подценяват.

Надбавката е фиксирана в договора, но референтният компонент се движи. При устойчиво по-висока политика на ЕЦБ индексът се вдига със закъснение от две до четири тримесечия.

Практическият извод е прост. Ако месечната вноска не се е променила досега, това не означава, че няма да се промени – означава, че преносът още не е стигнал до вашия договор.

Затова данните от 27 август имат значение отвъд статистиката. Те ще покажат дали средната лихва по нов жилищен кредит е тръгнала нагоре или банките още поемат натиска за сметка на маржа си.

Търсенето се охлажда, но не заради лихвите

Пазарът на жилища вече показва признаци на забавяне. Сделките през второто тримесечие падат със 17,9% на годишна база до 45 965.

В същото време предлагането расте – 5 932 нови жилища са въведени в експлоатация за тримесечието. Разгледахме този дисбаланс в анализа за новите жилища срещу спада на сделките.

Спадът в сделките не се дължи на лихвите, които още са ниски в исторически план. Той идва от цената – при инфлация от 4,5% и средна брутна заплата от 1 444 евро достъпността намалява.

Същият проблем стои и зад дискусията за доходите. Формулата за минималната заплата за 2027 г. се обсъжда точно защото реалната покупателна способност изостава.

Какво да очакваме до края на годината

Базовият сценарий е постепенно поскъпване на новите ипотечни кредити с 20 до 40 базисни пункта до края на годината. Това е бавен и почти незабележим процес за отделния месец.

Вторият сценарий зависи от ЕЦБ. Ако инфлацията в еврозоната остане над целта и последва ново повишение, преносът ще се ускори.

Третият вариант е регулаторен. БНБ вече прилага ограничения по съотношението кредит към стойност на имота и по тежестта на вноската спрямо дохода, а те действат по-бързо от лихвата.

Мнението ни е, че рискът за домакинствата тази есен не е скокът на вноската, а комбинацията от бавно поскъпване и стагниращи реални доходи. Разумно е бюджетът да се планира с презумпция за вноска, която е с около 10% по-висока от днешната.