Жилищата от НСИ в сряда и лихвите от БНБ в петък – какво следва

Последна актуализация: 23.09.2026

По календара на НСИ данните за цените на жилищата през второто тримесечие се очакват днес, а в петък БНБ излиза с лихвената статистика за август. Двете числа описват двете страни на едно и също решение – колко струва жилището и колко струва кредитът за него.

Какво публикува НСИ в сряда

По предварително обявения календар днес е денят за индекса на цените на жилищата за второто тримесечие на 2026 г. Към момента на писане публикацията още не се вижда на страницата на института.

В същия ден е насрочен и индексът на разходите за труд за второто тримесечие. Двата показателя се четат по-добре заедно, отколкото поотделно.

Причината е проста. Цената на жилището има значение спрямо доходите, с които то се купува, а не сама по себе си.

Подредбата на седмицата и какво предстои след нея описахме в прегледа за седмицата на българското домакинство.

Последните потвърдени данни за жилищата

Последните официални данни на НСИ са за първото тримесечие на 2026 г. Тогава цените на жилищата се повишиха с 6,2% спрямо края на 2025 г. и с 14,8% спрямо същия период на предходната година.

За сравнение, средното за Европейския съюз беше 1,2% на тримесечна и 5,1% на годишна база. Разликата не е малка и не е нова.

По градове картината за първото тримесечие беше нееднородна. Най-голям тримесечен ръст отчете Бургас с 5,9%, следван от София с 5,8%, Варна с 4,0% и Пловдив с 3,9%.

В същото тримесечие два областни центъра регистрираха понижение. Стара Загора отстъпи с 2,1%, а Русе – с 1,6%.

Разликата между Бургас и Русе за едно тримесечие е 7,5 процентни пункта. Националното число от 6,2% покрива пазари, които се движат в противоположни посоки.

Това има пряко значение при оценката на обезпечение. Банката гледа конкретния град и конкретния квартал, а не средното за страната.

Строителството зад цените

През второто тримесечие на 2026 г. в експлоатация са въведени 1 269 нови жилищни сгради с 5 932 жилища в тях. Средната полезна площ на едно ново жилище е 64,2 кв. м.

В София са завършени 176 сгради с 2 046 жилища. Столицата остава с най-голям дял в новото предлагане.

Нови жилища на пазара по принцип охлаждат цените. Ефектът обаче идва с година или повече закъснение, защото сградата се продава много преди да бъде въведена в експлоатация.

Средната площ от 64,2 кв. м също носи информация. Тя показва към какъв тип купувач е насочено новото строителство и какъв размер кредит стои зад типичната сделка.

Двустайно жилище с такава площ е стандартният профил на ипотечното досие през последните години. Той се среща по-често от голямото семейно жилище, за което обикновено се говори.

Какво идва от БНБ в петък

Лихвената статистика за август 2026 г. е насрочена за 25 септември от 14:00 ч. Тя обхваща лихвите по нови договори за кредити и по депозити на домакинствата.

Последните публикувани стойности показват средна лихва по нови жилищни кредити около 2,43%. При потребителските кредити нивото е около 9,12%, а при срочните депозити на домакинствата – около 1,53%.

Дванадесетмесечният Euribor е на 3,354% към 21 септември. Този индекс е основата на плаващата лихва при значителна част от ипотечните договори в еврозоната.

В България обаче преобладаващата практика е друга. Банките формират плаващата част по собствен референтен показател, свързан със средната лихва по депозити, а не директно по Euribor.

Затова движението на европейския индекс не се пренася автоматично във вноската. То влияе по-скоро върху цената на финансирането на самата банка.

Разликата между избора на фиксирана и плаваща лихва при текущите нива разгледахме в материала за дванадесетмесечния Euribor и двата вида лихва.

Как се чете разликата между лихва и инфлация

Срочен депозит при 1,53% и инфлация при 5,0% означава загуба на покупателна способност от около 3,5 процентни пункта годишно. Това е аритметика, не прогноза.

От другата страна стои жилищен кредит при 2,43%. При същата инфлация реалната цена на дълга остава отрицателна.

Именно този разрез обяснява поведението на пазара през последните тримесечия. Депозитът губи, кредитът е евтин, а жилището се възприема като защита.

Рискът в тази сметка е, че и трите числа се променят. Инфлацията може да се свие, лихвата по кредитите може да се покачи, а цените на жилищата могат да спрат да растат едновременно.

Всеки от трите показателя има различен цикъл. Инфлацията се движи месечно, лихвата по нови договори – месечно, а цените на жилищата реагират най-бавно от трите.

Условията по отделните оферти и какво влиза в общия разход поддържаме в раздела за кредити и ипотеки.

Какво означава това при конкретна сметка

Кредит от 200 000 евро за 25 години при 2,43% дава вноска от около 890 евро месечно. Това е изчисление по анюитетна схема, без такси и застраховки.

При лихва с един процентен пункт по-висока същият кредит дава вноска от около 994 евро. Разликата е около 104 евро всеки месец в продължение на 25 години.

Затова петъчната публикация на БНБ има по-пряко значение за бюджета от тримесечния индекс на НСИ. Индексът описва миналото, лихвата определя вноската напред.

При плаваща лихва е валиден и обратният сценарий. Понижение на референтния показател свива вноската със същата логика, с която повишението я увеличава.

Договорът определя колко бързо се случва това. При част от договорите лихвата се преизчислява веднъж годишно, при други – на всеки шест месеца, а разликата се усеща точно в моменти като сегашния.

Депозитната лихва на Европейската централна банка е на 2,50%, а основната – на 2,65% след повишението от 10 септември. Това е нивото, спрямо което банките в България формират собствените си условия.