12-месечен Euribor на 3,326% – фиксирана или плаваща ипотека

Последна актуализация: 17.09.2026

Дванадесетмесечният Euribor е на 3,326% по фиксинга от 15 септември 2026 г. Средната лихва по нов ипотечен кредит в България остава 2,43%.

За шест дни ЕЦБ и Фед вдигнаха лихвите си и това променя сметката при избора между фиксирана и плаваща вноска. Разликата между двата варианта вече не е теоретична.

Кривата на Euribor след двете повишения

Euribor е референтният индекс за голяма част от плаващите кредити в еврозоната. Кривата му показва каква цена пазарът приписва на парите за всеки срок.

По фиксинга от 15 септември кривата е ясно възходяща. Разликата между едноседмичния и дванадесетмесечния срок е над един процентен пункт.

Възходящата крива носи конкретно послание. Пазарът очаква лихвите да останат високи или да се вдигнат допълнително, а не да слязат в следващата година.

Това е в съзвучие с решенията от последните дни. Подробностите около американското заседание описахме в анализа на решението на Фед.

Ипотеката при 2,43% и защо изглежда евтина

Средната лихва по нов ипотечен кредит в България е 2,43%. Това е около девет десети от процента под дванадесетмесечния Euribor.

Причината е в начина на ценообразуване. Голяма част от банките в страната не индексират ипотеките си директно по Euribor, а по собствен индекс, свързан с цената на привлечените средства.

Депозитите в системата поскъпват бавно и това задържа ипотечната лихва ниска. Сметката по спестовната страна разгледахме в анализа на реалната доходност по депозита.

Обратната страна на този механизъм е предвидима. Когато депозитите в крайна сметка поскъпнат, ипотечният индекс ще ги последва със закъснение.

Колко струва всяко повишение при кредит от 200 000 евро

Абстрактните пунктове стават ясни при конкретна вноска. Примерът е за кредит от 200 000 евро за 25 години при текущата средна лихва.

При 2,43% месечната вноска е около 890 евро. Това е изходната точка за всички сравнения по-долу.

Повишение с половин процентен пункт струва около 612 евро годишно при този размер на кредита. Повишение с цял пункт струва около 1 240 евро годишно.

Това е диапазонът, в който се решава изборът между двата вида лихва. Не става дума за драматични суми, а за постоянна разлика в месечния бюджет.

Фиксирана или плаваща след две повишения за шест дни

Фиксираната лихва в България обикновено е фиксирана за първите три до пет години, а не за целия срок. След този период кредитът минава на плаващ индекс.

Затова изборът не е между сигурност и риск, а между това кога поемате риска. Фиксираният период просто отлага преоценката.

Цената на това отлагане е надбавка в началото, обикновено между половин и цял процентен пункт над началната плаваща оферта. При кредит от 200 000 евро това са между 51 и 104 евро месечно.

Сметката има смисъл, ако очаквате индексът да се вдигне с повече от тази надбавка. Възходящата крива на Euribor подсказва точно такова очакване от страна на пазара.

Сметката за купувача в София

Средната цена в София е около 2 904 евро на квадратен метър. При жилище от 70 квадратни метра това прави около 203 000 евро.

При 20% самоучастие кредитът е около 163 000 евро. Месечната вноска при 2,43% и 25 години е около 725 евро.

Пълната сметка за купувача с всички съпътстващи разходи направихме в анализа за купувача в София. Броят сделки остава осезаемо под миналогодишния.

Извън столицата картината се различава по цена, но не по механика. Варна, Пловдив и Бургас разгледахме в отделен материал за трите града.

Кое се преоценява и кога

Плаващата лихва не се променя в деня на решението на централната банка. Тя се преизчислява на договорения период – обикновено на шест или на дванадесет месеца.

Затова ефектът от повишенията от тази седмица ще се види по вноските след няколко месеца. До момента на преоценката вноската остава същата.

Решението на ЕЦБ от 10 септември и първите му последици описахме в материала веднага след заседанието. Сравнението на условията по ипотечни продукти стои в раздела кредити и ипотеки.