Ипотечният двигател зад имотния бум – 18,7 млрд EUR кредити

Последна актуализация: 28.07.2026

Данните на Българската народна банка за юни подредиха последното парче от пъзела на имотния пазар. Жилищните кредити достигат 18,682 млрд EUR при годишен ръст от 26,4%, а цените на жилищата у нас се покачват с най-бърз тримесечен темп в целия Европейски съюз.

Кредитът расте по-бързо от цените

Жилищното кредитиране изпреварва дори поскъпването на имотите. При годишен ръст на цените от 14,8% ипотечният портфейл на банките се увеличава с 26,4%.

Това означава, че на пазара влизат не само по-скъпи сделки, но и повече сделки с банково финансиране. Делът на покупките с изцяло собствени средства се свива.

Ускорението е устойчиво от няколко тримесечия. През май годишният ръст беше 26,6%, тоест юнското число е практически същото.

Защо ипотеката е толкова евтина

Средната лихва по нов жилищен кредит е 2,46%, а годишният процент на разходите – 2,74%. За сравнение, новите бизнес кредити се финансират при 4,50%.

Разликата идва от два фактора. Банковата система работи с висока ликвидност, а обезпечението с недвижим имот прави ипотеката най-нискорисковия продукт в портфейла.

Конкуренцията между банките за ипотечни клиенти е ожесточена и това задържа маржовете ниски. Механиката на връзката между Euribor и местните лихви разгледахме в анализа за ипотеките и Euribor.

България е втора в ЕС по поскъпване

Годишният ръст на цените на жилищата у нас е 14,8%, което ни нарежда на второ място в Европейския съюз след Португалия. Средното за целия съюз е 5,1%, а за еврозоната – 4,7%.

Тримесечният ръст от 6,2% е най-бързият в целия съюз. Причините и структурата на това движение разгледахме в материала за тримесечния ръст на имотите.

Комбинацията от ниско предлагане на ново строителство и растящи доходи поддържа натиска. Реалните сделки в София проследихме отделно в прегледа на софийския пазар.

Структурата на дълга се променя

Близо 60% от банковото финансиране за домакинствата вече е за покупка на жилище. Преди десетилетие потребителските заеми имаха далеч по-голяма тежест.

Тази промяна има две страни. Ипотечният дълг е обезпечен и с по-ниска лихва, но е и много по-дългосрочен – типично между 20 и 30 години.

Домакинство, което поема 25-годишен ангажимент при 2,46%, залага на това, че доходът му ще расте по-бързо от вноската. При плаваща лихва обаче тази сметка може да се промени.

Рискът идва от лихвената среда

Европейската централна банка задържа основната си лихва на 2,15%, но септемврийското заседание остава открит въпрос. Решението от миналата седмица и аргументите около него описахме в анализа на заседанието на ЕЦБ.

Затягане би се пренесло първо към договорите с плаваща лихва. Ефектът върху новите сделки идва по-бавно, но охлажда търсенето в рамките на едно до две тримесечия.

Вторият риск е по-тих – скоростта на кредитиране сама по себе си привлича вниманието на регулатора. Макропруденциални мерки биха ограничили съотношението между кредит и стойност на имота.

Какво следят купувачите

Основният въпрос за втората половина на годината не е дали цените ще растат, а с какъв темп. Тримесечен ръст от 6,2% е трудно устойчив за дълъг период.

За купувачите с плаваща лихва определящо е как договорът реагира при движение на референтния индекс. Разликата между фиксиран и плаващ период е основната променлива в дългосрочната сметка.