Ипотеки и Euribor в България – накъде след ЕЦБ на 2,15%

Последна актуализация: 19.07.2026

ЕЦБ задържа основната лихва на 2,15% след инфлация по HICP от 2,8%, а възходящата крива на Euribor означава, че плаващите ипотечни вноски в България остават без облекчение. За кредитополучателите изборът между фиксирана и плаваща лихва отново излиза на преден план.

Защо плаващите вноски не падат

Централната банка задържа основната си лихва на 2,15%, а годишната инфлация по HICP се движи около 2,8%. При такъв баланс регулаторът няма основание за облекчение в близките месеци, тъй като понижаване на лихвата при инфлация над целта би било прибързано. За притежателите на ипотека с плаваща лихва това означава, че референтният индекс остава на високо ниво и не се очертава обрат в посоката.

Кривата на Euribor е възходяща по цялата дължина: тримесечният индекс е 2,452%, шестмесечният 2,654%, а дванадесетмесечният 2,825%. Шестмесечният Euribor е референтът за повечето плаващи ипотеки в България, което поставя тези кредити в по-неблагоприятна позиция от по-краткия тримесечен сегмент. Разликата между отделните срочности показва, че пазарът не залага на бързо понижение, а по-скоро на продължителен период на задържане.

Наклонът на кривата е сигнал сам по себе си. Когато дванадесетмесечният индекс стои над шестмесечния, а той над тримесечния, пазарните участници очакват лихвите да останат стабилно високи за целия хоризонт. Този модел на движение личеше и в движението на Euribor през седмицата, когато индексите запазиха нивата си без осезаемо облекчение за плаващите кредити.

Как се формира вноската при плаваща лихва

Плаващата лихва по ипотека в евро се състои от два компонента. Първият е референтен индекс, най-често шестмесечният Euribor, а вторият е фиксирана надбавка, тоест марж, който банката определя при отпускане на кредита. Маржът се фиксира за целия срок на договора и не се променя, докато индексът се преоценява периодично.

Точно тази преоценка обяснява защо вноските не падат. При покачваща се крива всяко ново отчитане на шестмесечния Euribor на шест месеца движи лихвата нагоре или я задържа на високо ниво, докато централната банка държи основната лихва. Кредитополучателят усеща ефекта със закъснение, тъй като преоценката настъпва на интервали, но посоката към момента не носи облекчение. За домакинство, което тегли ипотека сега, това означава да заложи в бюджета си буфер за няколко последователни преоценки нагоре, вместо да разчита на скорошно поевтиняване на вноската.

Съществува и допълнителна тънкост. Някои банки използват собствен договорен индекс вместо Euribor, което променя цялостната динамика на вноската. Тази разлика е ключова при избора на кредит, защото собственият индекс не следва пазара по същия начин и може да реагира по-бавно или по различна логика. Проверката на кой точно индекс е обвързан кредитът е сред първите въпроси при сравнение на оферти.

Фиксирана срещу плаваща лихва

Изборът между двата типа лихва зависи най-вече от планирания престой в имота и от търпимостта към несигурност. Фиксираната лихва носи предвидимост, тъй като вноската остава непроменена независимо от движението на пазара, но обикновено стартира от по-високо ниво. Плаващата лихва тръгва по-евтино, но подлежи на редовна преоценка спрямо индекса.

Практическият праг, около който се върти решението, е престоят в имота от порядъка на седем години. При дълъг хоризонт фиксираната лихва по-често си струва, защото заключва предвидима вноска за целия период и предпазва от бъдещи покачвания. При по-кратък престой или очаквано рефинансиране плаващата лихва обикновено остава по-евтина в началния етап, преди преоценките да натежат.

Важно е да се отбележи, че тук не става дума за универсално правило. Всяка сметка зависи от конкретния марж, от разликата между офертите за фиксирана и плаваща лихва и от личната финансова ситуация. Сравнението на условията между няколко банки остава по-надеждният подход от общите очаквания за посоката на пазара. Практиката показва, че разликата в началната лихва между офертите на отделните банки може да надхвърли ефекта от едно движение на индекса, което прави съпоставката задължителна стъпка. За тези, които обмислят алтернатива на кредита, съпоставката на доходността по банковите депозити дава допълнителна отправна точка.

Какво се проверява преди подпис

Преди подписване на договор си струва да се изяснят няколко практически детайла, които определят реалната цена на кредита във времето. На първо място стои референтният индекс и честотата на неговата преоценка, тъй като те определят колко бързо пазарните движения стигат до вноската. След това идват маржът и условията за евентуално рефинансиране на по-късен етап.

Таксите при предсрочно погасяване и възможността за преминаване от плаваща към фиксирана лихва също влизат в сметката. Кредит с гъвкави условия за рефинансиране дава повече свобода, ако лихвената среда се обърне, докато строгите клаузи заключват кредитополучателя в текущите нива. Тези елементи често тежат повече от малка разлика в обявената лихва, затова заслужават внимание още при първоначалния разговор с банката.

Контекстът на еврозоната

От 1 януари 2026 година България е част от еврозоната и всички цени и договори се водят в евро. Това премахва валутния риск, който преди съществуваше при кредити в чужда валута, и обвързва вътрешния пазар пряко с решенията на централната банка. Ипотеките в евро вече не носят разлика между местна и чужда валута, а лихвата им следва общата парична политика без допълнителен буфер.

Обвързването с общата парична политика означава, че движението на Euribor е още по-пряко приложимо към българските кредитополучатели. Докато централната банка държи основната лихва на текущото ниво, шестмесечният индекс ще остане отправна точка за повечето плаващи ипотеки. За домакинствата с плаваща лихва това е период на изчакване, а не на облекчение – извод, който подкрепи и петъчният преглед на жилищния пазар. Предпазливото планиране на бюджета остава разумната позиция до първия сигнал за обрат.