Имотният пазар се охлажда – сделките падат, цените се държат

Последна актуализация: 29.07.2026

Имотният пазар в страната показва първите ясни признаци на охлаждане. Броят на сделките се свива на годишна база, докато ценовите нива остават близо до върховете си от последните две години.

Разминаването между активност и цени е основната тема за втората половина на годината.

Колко сделки се сключиха през второто тримесечие

По данни на Агенцията по вписванията покупко-продажбите в страната са общо 45 965 броя. Спрямо същия период на миналата година това е понижение от 17,9%.

Сравнението с първото тримесечие обаче дава друга картина. В София, Пловдив, Варна и Бургас обемът нараства с около 18% на тримесечна база.

Двете числа не си противоречат. Годишният спад отчита изчерпването на изключително силната 2025 г., а тримесечният ръст отразява обичайната пролетна сезонност.

Прогнозите за срив на пазара засега не се потвърждават. Според Гергана Тенекеджиева от „Адрес недвижими имоти“ пазарът влиза в по-умерена фаза след бума от периода 2023–2025 г.

Отстъпките се завръщат

През първото полугодие 54% от продавачите са се съгласили на понижение спрямо първоначалната цена. Типичният размер на отстъпката е между 2% и 10%.

Брокерите уточняват, че намаленията засягат основно надценените имоти. Обектите с реалистично начално ценообразуване продължават да се продават без корекция.

Промяната спрямо предходните две години е в позицията при преговорите. През 2024 и 2025 г. купувачите често се съгласяваха на цената от обявата, за да не изгубят имота.

Сега средното време за продажба се удължава и това връща част от контрола към купувача. Ефектът е най-силен при по-скъпите сегменти и при имотите извън централните части.

Това обяснява защо статистиката на цените не се променя рязко. Средните нива се формират от сключените сделки, а не от офертните обяви.

Реалните цени на квадратен метър в столицата проследихме в анализа на сделките в София.

Делът на ипотечно финансираните сделки е най-показателният ред в таблицата. В София той достига около 70%, което прави пазара пряко зависим от лихвената среда.

Ипотеката остава двигателят

Жилищните кредити достигнаха 18,682 млрд EUR в края на юни. Годишният им ръст е 26,4% – значително по-бърз от този при сделките.

Средната лихва по нов жилищен заем е 2,46%, а годишният процент на разходите – 2,74%. Тези нива остават сред най-ниските в еврозоната.

Комбинацията от евтин кредит и свиваща се активност е нетипична. Тя показва, че ограничението идва по-скоро от цените и предлагането, отколкото от достъпа до финансиране.

Близо 60% от целия дълг на домакинствата вече е ипотечен. Това прави семейните бюджети чувствителни към всяка промяна в лихвените нива през следващите години.

Ролята на ипотечното кредитиране за текущия цикъл разгледахме подробно в анализа от вторник.

Цените – все още сред най-бързо растящите в ЕС

Жилищните цени в страната растат с 14,8% на годишна база и с 6,2% на тримесечна. По този показател пазарът остава сред най-динамичните в Европейския съюз.

Ефектът от свиващата се активност обикновено достига до цените с няколко тримесечия закъснение. Затова текущата статистика все още отразява сделките от по-силния период.

Позицията на страната в европейската класация описахме в прегледа на тримесечните данни.

Структурата на търсенето също се променя. Разпределението между двустайни и тристайни имоти е практически изравнено, което е признак за по-широка база от купувачи.

Следващите данни на Агенцията по вписванията ще покажат дали спадът в активността се задълбочава. Дотогава пазарът остава разделен между по-предпазливи купувачи и продавачи, които все още не бързат да отстъпват.