Bund над 3,5% и 12-месечен Euribor 3,160% – фиксирана или плаваща ипотека

Последна актуализация: 15.09.2026

Доходността по десетгодишните германски облигации (Bund) се задържа над 3,5% – най-високото ниво от юни 2009 г. насам. Разпродажбата на облигации в еврозоната след увеличението на лихвата от ЕЦБ до 2,50% стига и до Euribor, а оттам и до въпроса дали ипотеката в България да бъде с фиксирана или плаваща лихва.

Защо доходността по германските облигации расте

Доходността по десетгодишните германски ДЦК достигна около 3,55% в понеделник и остава около 3,54% във вторник сутринта. Миналата седмица тя се повиши с около 16 б.п., което е най-големият седмичен ръст от началото на март.

Двугодишната германска доходност е около 3,26%. Разликата с десетгодишната е малка, което показва, че пазарът очаква високи лихви не само догодина, а за по-дълъг период.

Причините са няколко и се подсилват взаимно. Петролът Brent е над 107 долара за барел, а напрежението около Ормузкия проток поддържа инфлационния риск висок.

На 10 септември ЕЦБ вдигна лихвата по депозитното улеснение до 2,50%, а по основните операции по рефинансиране – до 2,65%. Пазарите залагат поне още едно повишение до края на годината, а тонът на централната банка остава ястребов.

Натискът идва и отвъд океана. Доходността по десетгодишните американски облигации премина над 5% във вторник сутринта, за първи път от юли 2007 г. насам, а подробности за разпродажбата на американски ДЦК и дюрацията на облигационните фондове има в отделен анализ.

Как дългосрочната доходност стига до ипотеката

Връзката между германските облигации и кредита в българска банка не е пряка, но съществува. Тя минава по два различни канала – единият засяга плаващите лихви, а другият фиксираните.

Първият канал е Euribor. Той отразява очакванията за лихвите на ЕЦБ през следващите месеци и затова се покачва още преди самото решение.

Шестмесечният Euribor е 2,820% при фиксинга от 11 септември, спрямо 2,770% в края на август. Дванадесетмесечният е 3,160% при 3,003% в края на август.

Вторият канал е цената на дългосрочния ресурс. Когато банка предлага лихва, фиксирана за 5 или 10 години, тя трябва да се защити от риска лихвите да се покачат, а цената на тази защита следва дългосрочната доходност на пазара.

Затова ръстът на Bund и на дългосрочните суапови лихви в еврозоната обикновено оскъпява първо офертите с дълъг фиксиран период. Плаващите кредити, вързани за депозитен индекс, реагират последни.

Какъв индекс използва вашата банка

Повечето банки в България не смятат лихвата по ипотеката спрямо Euribor. Те използват собствен референтен индекс, изчислен по статистиката на БНБ за лихвите по депозитите, към който добавят фиксирана надбавка.

Такъв индекс се движи бавно, защото депозитите у нас остават евтини за банките. Средната лихва по нови жилищни кредити през юли е 2,43% по данни на БНБ, още преди септемврийското решение на ЕЦБ.

Част от банките обаче използват Euribor за шест или дванадесет месеца. При тях сегашното покачване влиза във вноската при следващото преизчисляване, а подробно разглеждане на лихвите по кредити и депозити след решението на ЕЦБ показва как се разминават двата модела.

Таблицата показва нивата към 15 септември, а Euribor – към последния публикуван фиксинг. Данните на БНБ за август излизат в края на септември и ще покажат дали банките вече коригират цените.

Фиксирана или плаваща лихва сега

Изборът не е въпрос на прогноза, а на това колко риск може да понесе домакинството. Никой не знае къде ще бъдат лихвите след пет години, но всеки може да прецени каква вноска би издържал бюджетът му.

Условен пример показва чувствителността на дългия кредит. При 150 000 евро за 30 години вноската е около 587 евро при 2,43%, около 627 евро при 2,93% и около 668 евро при 3,43%.

Фиксираната лихва дава сигурност, но на по-висока начална цена. След поскъпването на дългосрочния ресурс тази цена вероятно ще расте, ако доходността на облигациите остане на сегашните нива.

Плаващата лихва по депозитен индекс е по-евтина днес, но носи риск от постепенно покачване. Ако банките започнат да се борят за депозити с по-високи лихви, индексите ще ги последват с няколко месеца закъснение.

При сравнение на оферти има смисъл да се гледа годишният процент на разходите, срокът на фиксиране и какво става след него. Много договори с „фиксирана“ лихва всъщност фиксират само първите няколко години, а след това преминават към плаващ индекс.

Таксата за предсрочно погасяване също има значение, особено при фиксирана лихва. Повече за видовете ипотечни кредити и таксите има в ръководството за ипотечните кредити в България.

Какво предстои тази седмица

Седмицата е натоварена с решения на централни банки. В сряда, 16 септември, Фед обявява решението си, като пазарите оценяват вероятността за повишение с 25 б.п. на около 92%.

В четвъртък заседава Английската централна банка, а в петък – Японската централна банка, от която се очаква повишение. Всеки ястребов тон оттам може да усили натиска върху облигациите и в Европа.

За българския кредитополучател по-важни остават следващите фиксинги на Euribor и данните на БНБ в края на месеца. Инфлацията в България за август е 5,1% г/г по ИПЦ на НСИ, което не дава основание за бързо поевтиняване на кредита.

Как изглежда вноската на конкретен кредит в столицата при по-висок Euribor показва и анализът за ипотеката в София след новото ниво на ЕЦБ.