Ипотеки и жилищен пазар в България – ефектът на ЕЦБ към 13 юли 2026
Последна актуализация:
Българският ипотечен пазар навлиза в непознати води – за първи път след присъединяването към еврозоната на 1 януари 2026 г. лихвите по кредитите се движат в такт с решенията на ЕЦБ. Юнското повишение на депозитната лихва до 2,25% и покачващият се Euribor вече достигат до кредитополучателите в страната.
- ЕЦБ повиши депозитната лихва до 2,25% през юни – първо повишение от 2023 г.
- Над 90% от българските ипотеки са с плаваща лихва.
- Средната лихва по нови жилищни кредити остава ниска – около 2,46%.
- Цените на жилищата растат с 14,8% на годишна база за първото тримесечие.
- Следващото заседание на ЕЦБ е на 23 юли – пазарите очакват задържане.
Еврозоната свързва българските ипотеки директно с ЕЦБ
Присъединяването към еврозоната премахна междинното звено между паричната политика на Франкфурт и лихвите по кредитите в България. През юни ЕЦБ повиши депозитната лихва с 25 базисни точки до 2,25% – първото повишение от 2023 г. насам, а 3-месечният Euribor се качи до около 2,35%, или с 0,35 процентни пункта на годишна база.
Тъй като огромната част от жилищните кредити у нас са с плаваща лихва, тези движения се пренасят почти директно към месечните вноски. Както разгледахме в анализа за повишението на лихвата от ЕЦБ, връзката между Euribor и вноската вече не е теоретична за българските домакинства.
| Показател | Стойност | Промяна |
|---|---|---|
| Депозитна лихва ЕЦБ | 2,25% | +25 б.т. (юни 2026) |
| 3-мес. Euribor | ~2,35% | +0,35 п.п. годишно |
| Средна лихва нови ипотеки | ~2,46% | близо до историческо дъно |
| ГПР по нови ипотеки | 2,74–2,77% | стабилен |
Кредитирането ускорява въпреки завоя в лихвите
Обръщането на лихвения цикъл на ЕЦБ засега не охлажда апетита за жилищни заеми. Данните на БНБ показват, че средната лихва по нови жилищни кредити остава около 2,46%, при годишен процент на разходите (ГПР) в диапазона 2,74–2,77%.
Обемите растат с ускорени темпове. През юни 2026 г. новоотпуснатите жилищни кредити достигат около 632 млн. евро – ръст от 22% спрямо май и от 36,4% на годишна база. Общият портфейл на жилищните кредити е около 18,3 млрд. евро, с годишно увеличение от близо 29,7%.
По-високите лихви по спестяванията междувременно правят и алтернативата на банковите депозити по-осезаема за домакинствата, които избират между влог и покупка на имот.
Цените на жилищата и пазарът в София
Цените продължават да поскъпват в момент, в който кредитирането е на рекордни нива. НСИ отчита ръст от 14,8% на годишна база за първото тримесечие на 2026 г. – трети по големина в ЕС след Португалия и Словакия – и 6,2% на тримесечна база.
В столицата реалните сделки се движат около 2 680 евро на квадратен метър, с ръст от близо 3% през първото и около 5% през второто тримесечие. Съотношението между търсене и предлагане остава свито – анализатори говорят за приблизително един купувач на един наличен имот.
Рисковете – плаваща лихва среща рекордно задлъжняване
Основният въпрос за пазара е дали започващият завой в лихвите ще срещне най-задлъжнялото поколение купувачи. При дял на плаващата лихва над 90% и фиксирани условия при едва 5–10% от кредитите, дори умерено покачване на Euribor се отразява директно върху вноските.
Пазарите оценяват на около 88% вероятността ЕЦБ да задържи депозитната лихва при 2,25% на заседанието на 23 юли. Задържане би дало глътка въздух на кредитополучателите, но не отменя факта, че цикълът вече е обърнат.
Често задавани въпроси
Каква е основната лихва на ЕЦБ към 13 юли 2026 г.?
Каква е средната лихва по нови жилищни кредити в България?
Колко поскъпнаха жилищата през първото тримесечие на 2026 г.?
Кога е следващото заседание на ЕЦБ?
⚠ Съдържанието на FinansovSuvet.com е с образователен и информационен характер. Не го приемайте като персонална препоръка за вашите финанси.
