Ипотеки и жилищен пазар в България – ефектът на ЕЦБ на 15 юли 2026

Последна актуализация: 15.07.2026

Депозитната лихва на ЕЦБ остава 2.25% от 17 юни, а Euribor вече отразява по-скъпите пари. Въпреки това новите жилищни кредити в България са около 2.46%, докато пазарът на имоти охлажда и сделките намаляват. За кредитополучателите се очертава двойна картина – евтини вноски засега, но стесняващ се прозорец.

ЕЦБ държи 2.25%, но Euribor вече поскъпна

На заседанието от 11 юни ЕЦБ повиши депозитната лихва с 25 базисни точки до 2.25%, в сила от 17 юни. Оттогава няма ново решение и това ниво остава ориентир за паричната политика към 15 юли.

Euribor вече отразява по-скъпите пари. Шестмесечният фиксинг – най-често използваният при плаващи жилищни кредити у нас – е 2.621% към 13 юли, а по-късите срокове са малко по-ниски. Именно тази крива определя как се движат вноските при преоценка на плаващите оферти.

Динамиката на референтите е ключова тема и в анализа за ипотеките и ефекта на ЕЦБ от 14 юли, където се проследява как движението на Euribor се предава към месечните вноски у нас.

Българските ипотеки остават аномално евтини

Въпреки натиска нагоре от ЕЦБ, българският ипотечен пазар остава парадоксално достъпен. Средната лихва по нов левов жилищен кредит е около 2.46% при ГПР 2.74% в началото на 2026 г. по данни на БНБ.

За сравнение, средното за еврозоната е 3.73% – над двойно по-високо. Разликата се обяснява със силната конкуренция между банките, високата ликвидност и все още ниските референтни лихви, които се пренасят бавно към крайния кредитополучател.

Ипотечният портфейл за покупка на жилища достигна 17.3 млрд. евро към края на февруари – ръст от 27.8% на годишна база след рекордната 2025 г. Как политиката на ЕЦБ се преплита с това натрупване разглежда и прегледът на жилищния пазар от 13 юли.

Жилищният пазар охлажда – ръст, сделки и отстъпки

Цените все още растат бързо на годишна база, но темпът се забавя. През първото тримесечие България беше втора в ЕС по поскъпване на жилищата с +14.8%, изпреварена само от Португалия (+17.8%).

По данни на НСИ Бургас води с +17.7% на годишна база, а София отчита +16%. На тримесечна база обаче ръстът в столицата вече е само около 5% – ясен сигнал за забавяне.

Още по-показателен е обемът на сделките. През април–юни във Варна са изповядани 3077 покупко-продажби – с 16.7% по-малко спрямо същия период на 2025 г. Делът на инвестиционните покупки се очаква да падне от 25% до 10–15%, а над 70% от сделките вече са с банково финансиране за собствено ползване.

За пръв път от години купувачите договарят отстъпки – над половината искат намаление, като по някои имоти сконтото стига до 12%.

„15% от търсещите жилище вече ги няма – основно тези без спестявания и инвеститорите, търсещи бърза печалба на етап строеж.“ – Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“

Какво означава това за кредитополучателя

Картината е двойствена. Вноските остават ниски заради конкуренцията между банките, но макро средата вече не е еднопосочно благоприятна. След влизането в еврозоната плаващите, обвързани с Euribor оферти носят по-пряк риск от преоценка нагоре.

Затова разликата между фиксирана и плаваща лихва става по-съществена, отколкото беше през последните години. Защо Euribor-обвързаните кредити носят нов риск се разглежда подробно в анализа за Euribor и ипотеките в еврозоната от 8 юли.

В крайна сметка прозорецът на евтините пари се стеснява, докато пазарът на имоти преминава към по-балансирано състояние с повече преговорна сила за купувачите. Първото повишение на лихвата и последиците за домакинствата са проследени и в материала от 12 юли.