Депозит или имот в София – първите 5 месеца в еврозоната
Последна актуализация:
Пет месеца след влизането на България в еврозоната рамката пред частния инвеститор с €50 000 до €100 000 свободен капитал се промени осезаемо. Лихвите по евродепозитите се повишиха до 1,20%, ипотеките слязоха под 2,30%, а имотният пазар в София даде сигнали за охлаждане още в края на първото тримесечие.
- Депозитът в евро дава 1,20% при инфлация 6,8% – реално отрицателна доходност.
- Имот в София под наем носи ~4,2% брутно или ~3% нетно при по-ниска ликвидност.
- Широк ETF като SXR8 е историческа алтернатива с по-голяма волатилност, но и по-висок потенциал.
- Пазарът на жилища в София забави темпото през първото тримесечие на 2026 г.
- Изборът зависи от хоризонта, ликвидността и поносимостта към риск, не от еднозначна препоръка.
Депозитът на 1,20% – реалната доходност след инфлация
По данни на БНБ за март 2026 г. средната лихва по новите срочни евродепозити за домакинства достигна 1,20% – с близо 30 базисни точки над нивата отпреди влизането в еврозоната. За детайлите по този скок вижте нашия преглед на лихвите по евродепозитите за март 2026.
На пръв поглед €100 000 в едногодишен депозит носи €1 200 брутно. След 8% данък върху лихвата нетната сума пада до около €1 104.
Проблемът обаче е инфлацията. Според НСИ годишната инфлация през април 2026 г. е 6,8%, а измерена по хармонизирания индекс HICP – 6,2%.
Това поставя реалната доходност на депозита около минус 5,5% годишно. С други думи, депозитът днес не съхранява покупателна способност в дългосрочен план.
За инвеститор с приоритет ликвидност и нула волатилност депозитът остава полезен инструмент. Като дългосрочен начин за съхранение на покупателна способност обаче той не върши работа.
Имот в София – охлаждане на пазара и реална доходност от наем
Средната офертна цена на жилищата в София се стабилизира около 2 700 – 2 720 €/м² в началото на 2026 г., с диапазон 2 300 – 4 500 €/м² в зависимост от квартала. След бързия ръст през 2024 – 2025 г. пазарът показа първи признаци на охлаждане – тенденция, която разгледахме в прегледа на имотния пазар в София от 16 май 2026 г..
За €100 000 на този ценови диапазон се купува около 35 – 40 м² – студио или малка едностайна в среден район. Брутната доходност от наем в София се движи между 4% и 6%, а нетната – между 3% и 4,5% след данъци, такси и празни месеци.
За инвеститор, готов да поеме оперативната тежест на отдаване под наем, имотът осигурява инфлационна защита и потенциална капиталова печалба. За инвеститор без време за управление обаче минусите – ниска ликвидност, концентриран риск, разходи – тежат повече от лихвения диференциал спрямо депозита.
Ипотека под 2,30% – ливъридж или капан
През май 2026 г. средната лихва по нови жилищни кредити в евро слезе под 2,30%, според обобщените данни на БНБ за пазара. Подробен разрез на тази динамика има в материала ипотечните лихви под 2,30% за май 2026 г..
На хартия ливъриджът е изгоден – ако имотът носи 4% брутна доходност, а кредитът струва 2,30%, спредът е положителен. На практика обаче трябва да се извадят данъци, такси, поддръжка и празни месеци.
Реалистичният спред за инвестиционен имот със 70% LTV в София днес е тесен – около 0,5 – 1 процентен пункт. При леко поскъпване на кредитните условия или удължен период без наемател този буфер изчезва бързо.
ETF алтернативата – €100 000 в SXR8 или сходен индекс
Третата опция за инвеститор с този размер капитал е широк индексен ETF – например SXR8 (iShares Core S&P 500) или сходен европейски акумулиращ фонд. Историческата средна доходност на S&P 500 е около 7 – 9% годишно в дългосрочен план, но с волатилност от 15 – 20% в отделна година.
За инвеститор с хоризонт 10+ години и поносимост към междинни спадове от 20 – 30%, ETF-ът обикновено превъзхожда депозита и често – чистата доходност от наем. Подробните стъпки за изграждане на такава позиция има в нашия материал за банковите депозити като част от по-широка алокация.
За инвеститор с хоризонт 1 – 3 години обаче ETF-ът не е заместител на депозита – волатилността го прави неподходящ за пари, които трябват скоро.
€100 000 сценарий – как изглеждат трите опции в таблица
Сравнението по-долу обобщава нетната очаквана годишна доходност, ликвидността и риска при трите опции в текущата пазарна среда през май 2026 г. Стойностите са илюстративни и не представляват препоръка.
| Опция | Очаквана годишна нетна доходност | Ликвидност | Риск |
|---|---|---|---|
| Срочен евродепозит | ~1,10% (след данък) | Висока | Нисък номинален / висок инфлационен |
| Имот под наем в София | ~3 – 4,5% (нетно) | Ниска | Среден – концентриран |
| ETF SXR8 (S&P 500) | ~5 – 7% (исторически, нетно) | Висока | По-висок краткосрочно |
Числата по-горе са базирани на текуща пазарна статистика и историческа доходност, не на гаранция. Реалните резултати зависят от индивидуалния избор на конкретен инструмент, данъчно третиране и времеви хоризонт.
За инвеститор с къс хоризонт и потребност от ликвидност депозитът остава функционален – ниска, но предсказуема доходност. За инвеститор с дълъг хоризонт и толерантност към волатилност, диверсифицираният ETF портфейл е историческият победител.
Имотът заема средната позиция – реална защита срещу инфлация и осезаем доход от наем, но със значителни оперативни и ликвидни ограничения. След петте месеца в еврозоната пазарът в София показа, че не всички купувачи могат и искат да продължат с темпото от 2024 г.
Често задавани въпроси
Дава ли депозитът в евро реална доходност при сегашната инфлация?
Кое е по-изгодно днес – имот в София или ETF?
Какъв е средният спред между ипотека и доходност от наем в София?
Дали имотният пазар в София продължава да расте през 2026 г.?
⚠ Съдържанието на FinansovSuvet.com е с образователен и информационен характер. Не го приемайте като персонална препоръка за вашите финанси.
