Последна актуализация: 2 октомври 2026

Цени на имоти в Люлин 2026 – по микрорайони, евро на кв.м

От Николай Калоянов · 2 октомври 2026 г.

Накратко: към 24 септември 2026 г. медианната офертна цена в Люлин е около 2 062 EUR/кв.м – със 17,6% под средната цена за София. Двустаен се предлага за 125 000 – 155 000 EUR, а медианният наем е над вноската по кредит и в 11-те микрорайона.

Цените на имоти в Люлин са сред най-ниските за голям квартал с метро, но вътре в комплекса разликите са по-големи, отколкото подсказва името. По-долу ще ви кажа кои микрорайони бих гледал, на кои числа не бих вярвал и защо наемът тук е над вноската по кредит.

Квадратният метър в Люлин е с 440 EUR под средния за София

Квадратният метър в Люлин е с около 440 EUR по-евтин, отколкото в средностатистическия софийски квартал. Медианната офертна цена е 2 062 EUR/кв.м при 2 501 EUR/кв.м за града (imot.bg, раздел „Средни цени“, 24 септември 2026).

Медиана означава средата на обявите – половината са по-скъпи, половината по-евтини. Така един-два необичайно скъпи апартамента не изкривяват картината.

И 11-те микрорайона са в долната половина на София – между 77-о и 130-о място от 142 района. За сравнение, офертните цени в Младост са около 2 809 EUR/кв.м, тоест с над една трета по-високи.

Микрорайон	Двустаен (медиана)	EUR/кв.м (всички жилища)	Промяна за 12 месеца	Наем двустаен
Люлин-център	150 980 EUR	1 997	+10,8%	591 EUR
Люлин 1	130 277 EUR	2 113	−2,6%	526 EUR
Люлин 2	140 098 EUR	2 034	+8,9%	511 EUR
Люлин 3	137 736 EUR	2 312	+7,1%	531 EUR
Люлин 4	140 297 EUR	2 269	+13,7%	591 EUR
Люлин 5	137 174 EUR	1 850	+8,4%	571 EUR
Люлин 6	149 317 EUR	2 108	+23,3%	501 EUR
Люлин 7	155 329 EUR	2 426	+21,8% (шумна серия)	491 EUR
Люлин 8	125 640 EUR	2 062	+6,8%	651 EUR
Люлин 9	145 309 EUR	2 008	+3,1%	551 EUR
Люлин 10	150 190 EUR	1 876	+5,8%	601 EUR

Едно уточнение, което важи за цялата страница: всички суми са медиани на исканите цени в обявите, не цени на сделки. Промяната за 12 месеца е наша сметка въз основа на изчисленията от imot.bg от 25 септември 2025 г. до 24 септември 2026 г.

За година Люлин поскъпна с 8,4% при 6,5% за града. Изгладената стойност – тоест ръстът, след като махнем случайните месечни скокове – е по-скромна, около 5,5%.

По-показателно е последното полугодие: София е на място (+0,5%), а Люлин добавя още 4,4%.

Кварталът догонва града точно когато градът е спрял – нормално за евтин квартал, не балон. Гаранция, че догодина ще е същото, обаче няма.

Защо наемът в Люлин е над вноската по кредит

Най-силният аргумент на квартала: в Люлин наемът е над вноската по кредит във всичките 11 микрорайона. При 20% самоучастие, 30 години и средна лихва от 2,42% (БНБ, август 2026) вноската за медианен двустаен е между 393 и 486 EUR на месец.

Медианният наем за двустаен е между 491 и 651 EUR. В девет от микрорайоните разликата е над 16%, а най-малка е в Люлин 7 (1%) и Люлин 6 (около 7%).

Това не прави покупката автоматично по-изгодна. Вноската не включва самоучастието от около 28 000 EUR, таксите, застраховките и ремонта – как се претеглят тези разходи, разгледахме в анализа кога наемът е по-изгоден от покупката.

Брутната доходност – годишният наем като процент от цената, преди данъци и разходи – на двустаен е медианно 4,7% при 4,2% за София и около 3,9% за Младост. Диапазонът е от 3,8% до 5,1% (Люлин 4).

Люлин 8 показва 6,2%, но това е резултат от поевтиняващи обяви и поскъпващи наеми, тоест от застояли оферти, за които ще стане дума след малко.

За наемодател Люлин е една от малкото части на София, където сметката излиза на хартия. Дали ще излезе и в живота, зависи от празните месеци и от ремонта, които никоя медиана не показва.

Кой микрорайон бих гледал – и кой не

Името „Люлин“ крие 11 различни пазара. Между най-евтиния (Люлин 5) и най-скъпия (Люлин 7) микрорайон разликата е 31,1% на квадратен метър – това не е един квартал, а три ценови групи.

Люлин 7 обаче е най-нестабилната серия в целия ни анализ, затова по-честното сравнение е с Люлин 3 – тогава разликата е 25,0%.

Люлин 3, 4 и 7 – горната група

Люлин 3 е най-скъпата част, на чиито числа вярвам – 2 312 EUR/кв.м, без нито един рязък месечен скок. Ръстът е 7,1% за година и 5,5% за шест месеца.

Люлин 4 е малко по-евтин на кв.м (2 269 EUR), но расте по-бързо – +13,7% за година. Наемът от 591 EUR за двустаен е сред най-високите в квартала, интересно за наемодател – как стои спрямо другите квартали, показахме в разбора на наемите в София от август.

Люлин 7 излиза най-скъп с 2 426 EUR/кв.м, но нека бъда честен: не бих градил нищо върху това число. Серията има девет месечни хода над 8% – например −14,6% от май към юни и +14,2% от юли към август.

Такива скокове не са пазар, а смяна на обявите: няколко скъпи или евтини апартамента влизат или излизат от сайта и медианата подскача.

Люлин 6 – най-чистият ръст в квартала

Медианата за всички жилища се е вдигнала от 1 710 на 2 108 EUR/кв.м за 12 месеца (+23,3%), почти всеки месец нагоре и без нито един скок над 8%.

Двустаен в Люлин 6 се предлага медианно за 149 317 EUR, с 21,8% по-скъп на кв.м от година по-рано. От целия Люлин това е числото, което най-много ме изненада.

Възможно е част от ръста да идва от ново строителство, но данните не показват дял на новите сгради.

Люлин 1, 2, 8 и 9 – средата на квартала

Тези четири микрорайона са между 2 008 и 2 113 EUR/кв.м. Люлин 1 е единственият с минус за година (−2,6%), а изгладено стои на място с +0,5%.

Люлин 8 има най-евтиния двустаен – 125 640 EUR, но ето къде е уловката. Общата медиана стои на 2 058–2 066 EUR/кв.м от ноември насам, което по-скоро значи застояли обяви, отколкото стабилни цени.

Ако обявите не мърдат с месеци, обикновено има причина – и тя се вижда чак на оглед. Люлин 2 и Люлин 9 растат по-бавно от квартала, съответно около 5,5% и 3,2% изгладено за година, което ги прави скучни, но спокойни.

Люлин 5, 10 и Люлин-център – най-ниската цена на кв.м

Люлин 5 е най-евтиният микрорайон с 1 850 EUR/кв.м и 130-о място в София. Ръстът от 8,4% за година е стабилен, а двустаен се предлага медианно за 137 174 EUR.

Люлин 10 е на 1 876 EUR/кв.м, но двустайните в обявите са големи – около 81 кв.м по нашата оценка, най-много в квартала. Тоест ниската цена на кв.м не значи евтин апартамент като обща сума.

Люлин-център е на 1 997 EUR/кв.м. И двата реда имат по няколко резки месечни хода, така че ги четете като ориентир, не като точна стойност.

Изводът ми от цялата разбивка: за спокоен пазар – Люлин 3, за ръст – Люлин 6, за най-ниска цена – Люлин 5.

Тристаен в Люлин – третата стая почти без премия

В Люлин по-голямото жилище е по-евтино на квадратен метър. Тристайният е по-евтин на кв.м в 10 от 11 микрорайона – медианно с 8,0%.

В цяла София отстъпката е по-малка, около 3,8%.

Най-голяма е разликата в Люлин 9 (−16,5%) и Люлин 2 (−14,1%), ако оставим настрана шумния Люлин 7. Единственото изключение е Люлин 10, където тристайният е с 5,5% по-скъп на кв.м от двустайния.

Ако ме питате, за семейство тристаен в Люлин 2 или 9 дава много площ за парите. Колко ще добави по-голямата площ към месечните разходи, можете да прецените с калкулатора за ипотечна вноска.

Метрото до Околовръстното – кой печели и кога

Метрото е вторият голям аргумент за Люлин, но не стига навсякъде. В комплекса има три станции на първата линия – „Западен парк“, „Люлин“ и „Сливница“.

Микрорайоните от 1 до 5 обаче стигат чак до Околовръстния път, където метро засега няма. Ако търсите точно там, проверете реалното разстояние до станцията.

Столична община е сключила договори за около 139 млн. EUR без ДДС за 2 км нова линия от станция „Люлин“ по бул. „Царица Йоанна“ до Околовръстния път, с две нови станции и буферен паркинг (stolica.bg, 17 септември 2026).

Строежът трябва да започне най-късно през пролетта на 2027 г. със срок 36 месеца. Това води до откриване около 2030 г. – наш извод, не официална дата.

От новите станции най-много би трябвало да спечелят Люлин 1–4 и блоковете по „Царица Йоанна“. Отделно станция „Панчо Владигеров“ на границата с Модерно предградие е на 61% готовност и трябва да бъде завършена през пролетта на 2027 г.

Брокерите често повтарят, че метрото вдига цените с 10–15% на два етапа – при старта на строежа и при откриването. Това обаче е оценка без публикувана методология.

Не бих плащал днес премия за станция, която ще е готова след поне три години. Ако продавачът я е сложил в цената, това е негов оптимизъм, не ваша изгода.

Как изглежда пазарът, след като метрото вече е пуснато, се вижда в Овча купел: за година кварталът поскъпна с 11,4%, но последните три месеца дават само +1,0%.

Колко под обявата се сключват сделките

Колко под обявата минават реалните сделки? Напомням, че медианите от imot.bg са искани цени, а данните от сделки идват от агенциите с друг метод и период, затова не ги сравняваме директно.

По данни на агенция Адрес средната цена в Люлин през първото тримесечие на 2026 г. е 2 090 EUR/кв.м срещу 1 678 EUR/кв.м година по-рано – ръст от 24,6%.

iBrokers посочва диапазон от сделки през март 2026 г. за групата Люлин, Красна поляна и Надежда – 145 000 – 200 000 EUR за двустаен. Имотека пък отчита, че около 40% от сделките в София през първото полугодие на 2026 г. са минали с отстъпка.

Агенция Велдикс посочва 2 200 – 2 300 EUR/кв.м за вторичния пазар и 1 800 – 2 000 EUR/кв.м за ново строителство в Люлин. Новото рядко е по-евтино от старото, затова вероятно става дума за покупки на зелено без довършителни работи.

В Люлин има място за пазарлък, щом около 40% от сделките в града минават с отстъпка. Одобреният кредит ви дава по-силна позиция – преди да договаряте, вижте колко ви дава банката в сравнението на жилищните кредити.

Сигурност, миризма и градини – какво казват жителите

Прегледахме публичните квартални групи през септември 2026 г. Хората хвалят метрото, Западен парк, големите молове и по-достъпните цени в сравнение с Младост и Лозенец.

Оплакванията са свързани основно с ежедневието:

сутрешни задръствания при излизане от квартала и ремонтът на бул. „Царица Йоанна“;
повтарящи се сигнали за неприятна миризма във въздуха и за нерегламентирано сметище;
места в детските градини и езикови школи – най-честите въпроси преди преместване.

Най-сериозната тема е сигурността. Според публикации в групите през септември 2026 г. жители сигнализират за употреба на наркотици в част от комплекса и за безредици около общежитието при бл. 464, между 4-ти и 5-и микрорайон, а след срещи със СДВР в района има присъствие на жандармерия.

Жителите обявиха граждански протест за 2 октомври 2026 г. на кръстовището на бул. „Д-р Петър Дертлиев“ и ул. „Райко Даскалов“. Проблемът засяга конкретни места, не целия комплекс, но при оглед е разумно да минете през района на конкретния блок и вечер.

Обеля, Надежда или Западен парк – струва ли си (съседът)

Съседите дават и по-скъпи, и по-евтини варианти. Западен парк е най-близката по-скъпа алтернатива – 2 746 EUR/кв.м при +3,7% за година.

Захарна фабрика е на 2 317 EUR/кв.м, но с −13,9% за 12 месеца. Такъв спад в един-единствен ред буди повече въпроси, отколкото апетит.

По-евтино е в съседство: Обеля е на 1 761 EUR/кв.м, Обеля 2 на 1 892, а Суходол на 1 781 EUR/кв.м.

Надежда е на около 2 351 EUR/кв.м, тоест с около 14% над Люлин, и е единственият от осемте квартала в анализа ни с поевтиняване за шест месеца (−1,2%). Пълната картина е в прегледа ни на останалите райони на столицата.

Обеля и Суходол печелят само на цена, а Надежда в момента не печели на нищо – по-скъпа е и не расте.

За кого е Люлин и къде бих купил аз

Люлин е логичен избор за първи купувач, за семейство, което иска тристаен без бюджет за Младост, и за инвеститор, който гледа доходност, а не престиж.

Не бих купил тук, ако търся тишина, ново строителство като стандарт или бърза препродажба с голяма печалба. Люлин не е квартал за бързи пари, а за спокойна сметка.

Ако трябва да избера една част, това е Люлин 3 – най-спокойната част от квартала, наем с около 23% над вноската и бъдещото метро по „Царица Йоанна“ наблизо. За най-достъпна покупка Люлин 5 и Люлин 10 са разумен компромис, стига да огледате конкретния блок и улицата.

Люлин 7 бих сложил най-долу в списъка си: най-високата цена в квартала, стъпила върху най-ненадеждните данни. Ако някой ви я продава като най-добрата част на Люлин, попитайте на какво стъпва тази цена.

Ако и Люлин ви идва скъп, следващата стъпка е извън града: в Перник квадратният метър е с около 32% по-евтин. Цената на тази отстъпка е всекидневното пътуване до София.

Често задавани въпроси

Въпроси за имоти в Люлин

Колко струва двустаен апартамент в Люлин?

Медианната искана цена е между 125 640 EUR (Люлин 8) и 155 329 EUR (Люлин 7) по данни на imot.bg към 24 септември 2026 г. За квартала като цяло ориентирът е около 140 300 EUR.

Коя е най-евтината част на Люлин?

Люлин 5 – 1 850 EUR/кв.м, следван от Люлин 10 с 1 876 EUR. Най-евтиният двустаен като сума е в Люлин 8, но обявите там са застояли и не бих ги ползвал за ориентир.

Кой микрорайон на Люлин поскъпва най-бързо?

Люлин 6 – от 1 710 до 2 108 EUR/кв.м за година до 24 септември 2026 г. (+23,3%). Люлин 7 показва +21,8%, но серията му е шумна и не бих ѝ вярвал.

Кога ще бъде готово метрото до Околовръстния път?

Строежът на двете нови станции по бул. Царица Йоанна трябва да започне най-късно през пролетта на 2027 г. със срок 36 месеца. Без забавяне това значи откриване около 2030 г.

Люлин или Надежда – къде е по-евтино?

Люлин е по-евтин – около 2 062 EUR/кв.м срещу около 2 351 EUR/кв.м в Надежда по медианни офертни цени към септември 2026 г. Люлин и расте (+4,4% за шест месеца), докато Надежда леко поевтинява (−1,2%).

Изгодно ли е да купя имот в Люлин за отдаване под наем?

На хартия да – брутна доходност 4,7% при 4,2% за София и наем над вноската навсякъде в квартала. В сметката обаче липсват самоучастието, данъците, ремонтът и празните месеци.

Източници

⚠ Тази статия е с образователна и информационна цел и не представлява инвестиционен или правен съвет. Цените на имотите се променят и могат да се различават от посочените.

Проверете актуалните данни при съответните агенции и институции, преди да вземете решение за покупка.