Наем от 699 EUR срещу двустаен за 170 000 – сметката на наемодателя

Последна актуализация: 03.08.2026

Сделките с жилища намаляват, но наемният пазар в София остава активен. Средният наем в извадките на брокерите се движи около 699 EUR, или близо 10 EUR на квадратен метър.

Съпоставена с цените на покупка, тази сума дава конкретна доходност.

Какво показват наемните обяви

Средната стойност в наемните извадки за София е около 699 EUR месечно. Цената на квадратен метър се движи около 9,99 EUR.

Най-голям интерес има към двустайните жилища. Обяснението е ценово – при близо 700 EUR месечно двустайният апартамент остава достъпен за едно средно семейство или за двама съквартиранти.

Обявените цени не са договорените. При наемите разликата е по-малка, отколкото при продажбите, но обикновено се движи между 3% и 7% в полза на наемателя при по-дълъг договор.

Разпределението по райони също има значение. Наемите в Лозенец, Иван Вазов и центъра се движат осезаемо над средното, докато в Люлин и Надежда остават под него при сходна квадратура.

Луксозният сегмент в столицата остана стабилен през първото полугодие. Там наемите се формират по различна логика и почти не реагират на общата пазарна активност.

Сметката на купувача, който отдава

Двустаен апартамент в София се продава средно за около 170 000 EUR. Тази стойност изведохме в анализа за цените на жилищата през първото полугодие.

При наем от 699 EUR месечно годишният приход е 8 388 EUR. Разделен на цената, той дава брутна доходност от около 4,9%.

Брутното число обаче не е това, което остава. От него се приспадат данък върху дохода, такси за поддръжка, застраховка, ремонти и месеците без наемател.

При реалистично допускане от един празен месец годишно и 10% разходи за поддръжка нетната доходност пада до 3,3–3,8%. Това е доходността, която наемодателят реално получава.

Сравнението с алтернативите

Срочните депозити на домакинствата дават средно 1,57% през юни. Разликата в полза на имота е около два процентни пункта нетно.

При инфлация от 4,4% обаче и двата инструмента са на загуба в реално изражение. Имотът все пак добавя и промяна в цената, каквато депозитът няма.

Има и трети фактор, който често се пропуска – ликвидността. Депозитът се тегли за дни, докато продажбата на жилище отнема месеци и носи брокерска комисиона и нотариални такси.

Точно тук е разликата в риска. Депозитът е гарантиран до 100 000 EUR, докато при имота доходността зависи от запълняемостта, от състоянието на жилището и от посоката на пазара.

Пазарът зад числата

Второто тримесечие донесе 45 965 сделки в страната – спад от 17,9% на годишна база. София се свива с 16,7% до 8 874 сделки срещу 10 647 година по-рано.

Цените обаче не следват обемите. Данните на Евростат за първото тримесечие показват ръст от 9,4% спрямо средното ниво за 2025 г.

Това разминаване описахме в анализа за спада на сделките и отстъпките на продавачите. По-малкият обем засега води до по-внимателна оценка, не до понижение.

Инвестиционното търсене също се променя. При нетна доходност под 4% купувачите с чисто финансова мотивация стават по-редки, а делът на покупките за собствено ползване расте.

За наемния пазар свиването на продажбите има косвен ефект. Част от потенциалните купувачи отлагат покупката и остават наематели, което поддържа търсенето.

Какво да следите през есента

Септември е най-силният месец за наемния пазар в София заради началото на учебната година. Ако тогава наемите не се повишат, това е сигнал за реално охлаждане.

Вторият индикатор е лихвата по ипотечните кредити, която стои на 2,46% за нови заеми. Ако тя тръгне нагоре след септемврийското заседание на ЕЦБ, част от търсенето ще се измести обратно към наем.

Третият индикатор е краткосрочното отдаване. Ако регулацията на туристическите наеми в столицата се затегне, част от тези жилища се връщат на дългосрочния пазар и натискат наемите надолу.

Четвъртият е темпът на новото строителство. Как България се движи спрямо останалите страни от Европейския съюз проследихме в анализа за тримесечния ценови ръст.