Ипотеки и жилищен пазар в България към 9 юли 2026 г. – цените растат, сделките падат, а лихвите остават ниски

Последна актуализация: 09.07.2026

Към 9 юли 2026 г. българският жилищен пазар показва рядко разминаване: цените продължават нагоре, докато броят на сделките рязко се свива. Лихвите по ипотеките остават сред най-ниските в ЕС, но ЕЦБ вече ги тласка по-скоро нагоре, отколкото надолу, което променя сметките на купувачите.

Лихвената рамка – ЕЦБ държи цената на парите

След приемането на еврото на 1 януари 2026 г. лихвената рамка за България се определя изцяло от Европейската централна банка. На заседанието през юни депозитната лихва беше повишена с 25 базисни точки до 2,25% – първото покачване от 2023 г. насам.

Причината не е силна икономика, а инфлация над целта: 3,2% на годишна база през май 2026 г. при цел от 2%. Именно затова лихвите не падат бързо – централната банка се бори с цените, вместо да облекчава политиката, както разгледахме и във вчерашния анализ на ЕЦБ, Euribor и ипотеките.

За пълнота, основната операция по рефинансиране е на 2,40%, а пределното кредитиране – на 2,65%. Основният лихвен процент на БНБ остава 2,24% (в сила от 1 май 2025 г.).

Euribor и плаващите лихви в България

С еврото плаващите лихви по ипотеките в България вече се обвързват с Euribor, а не с местни индекси. Това прави движението на европейските бенчмаркове пряко видимо в месечната вноска на кредитополучателя.

Ето най-пресните нива към 7 юли 2026 г. по матуритети:

Въпреки тези нива средната лихва по нов жилищен кредит в България остава около 2,46%, а средният ГПР – 2,74%. Това е под средните стойности в еврозоната и е сред най-ниските в ЕС.

Един фактор помага: след еврото минималните задължителни резерви на банките паднаха от 12% при БНБ на 1% при ЕЦБ, което освобождава ликвидност за кредитиране. По-подробно проследихме тази динамика в анализа за състоянието на жилищния пазар под сянката на ЕЦБ.

Разминаването на пазара – цени нагоре, сделки надолу

Пазарът показва класическо разминаване между цена и обем. Цените се повишиха с 9,4% през първото тримесечие на 2026 г. спрямо средногодишните нива за 2025 г., но броят на сделките се срива.

През второто тримесечие на 2026 г. са изповядани 45 965 сделки в страната – спад от 17,9% на годишна база. Спадът обаче не е равномерен по региони.

• София: 8 874 продажби, спад от 16,7% на годишна база.
• Пловдив: спад, ограничен до 6,7% – най-устойчивият голям пазар.

Купувачите станаха по-предпазливи и по-придирчиви. Знак за това е, че 54% от продавачите вече дават отстъпка от началото на 2026 г. – рязка промяна спрямо предходните горещи години.

Какво означава това за купувачи и спестители

За купувачите картината е двойствена. Кредитът е евтин в момента, но при по-високи нива на Euribor плаващите лихви клонят по-скоро нагоре, отколкото надолу.

Има и законова защита: при смяна на референтния индекс новата лихва по вече сключен договор не може да бъде по-висока от лихвата преди прехода. Това пази настоящите кредитополучатели от рязък скок само заради смяната на индекса.

За спестителите ситуацията е по-неблагоприятна. Депозитите остават с ниска доходност, а при инфлация над 3% в еврозоната реалната стойност на спестяванията се топи.

В крайна сметка пазарът към 9 юли 2026 г. е в първата си година в еврозоната и се пренастройва: скъпи имоти, ниски, но потенциално поскъпващи кредити и по-предпазливи купувачи, които все по-често сядат на масата за преговори.