Последна актуализация: 3 октомври 2026

Цени на имоти в Лозенец 2026 – наем и покупка, евро на кв.м

От Николай Калоянов · 3 октомври 2026 г.

Накратко: към 24 септември 2026 г. медианната офертна цена в Лозенец е 4 026 EUR/кв.м – 7-о място от 142 района на София и с 61% над средната цена за града. Двустаен се предлага за около 300 000 EUR, а брутната доходност от наем е едва 2,8%.

Цените на имоти в Лозенец растат по-бързо от средните за София, а наемите стоят на място – и това е цялата история на квартала в едно изречение. По-долу обяснявам защо бих купил тук само за живеене, кой съсед дава по-добра сметка и докъде реално стига метрото.

Защо Лозенец струва 4 026 EUR/кв.м – и защо спира да расте

Лозенец е в най-скъпия пояс на София и числата го потвърждават без уговорки. Медианната офертна цена е 4 026 EUR/кв.м (imot.bg, раздел „Средни цени“, 24 септември 2026) при 2 501 EUR/кв.м за града – с 61% над средата.

Медиана означава средата на обявите – половината са по-скъпи, половината по-евтини. При квартал с толкова луксозни апартаменти това е по-честна мярка от обикновената средна стойност.

За разлика от Младост или Люлин, imot.bg води Лозенец като един ред, без деление на горен и долен Лозенец. Затова вместо микрорайони сравняваме квартала със съседните райони от високия сегмент.

Район	EUR/кв.м (всички жилища)	Двустаен (медиана)	Промяна за 12 месеца	Брутна доходност двустаен
Лозенец	4 026	300 138 EUR	+9,6%	2,8%
Иван Вазов	4 232	260 553 EUR	−1,1%	3,0%
Изток	4 231	289 616 EUR	+6,0%	2,7%
Хладилника	3 584	302 643 EUR	+5,7%	3,1%
Център	3 495	250 533 EUR	+6,3%	3,4%
Кръстова вада	3 235	238 106 EUR	+8,8%	4,2%
Дианабад	3 219	255 663 EUR	+4,8%	3,3%

Едно уточнение за цялата страница: всички суми са медиани на исканите цени в обявите, не цени на сделки. Промяната за 12 месеца и доходността са наша сметка въз основа на изчисленията от imot.bg между 25 септември 2025 г. и 24 септември 2026 г.

Впечатли ме колко гладко расте Лозенец. От осемте квартала, които проследяваме тази есен, той има най-спокойната серия – от 3 674 до 4 026 EUR/кв.м за година, без нито един месечен скок над 8%.

Ръстът е 9,6% при 6,5% за София. Изгладената стойност – тоест ръстът след махане на случайните месечни колебания – е 9,3%, почти същата.

Темпото обаче се забавя. За шест месеца кварталът е +3,2%, за три месеца едва +0,7%, а върхът от 4 063 EUR/кв.м беше през юли.

Наемите не следват цените. Медианният наем на двустаен е 701 EUR и почти цяла година стои на това ниво, а спрямо септември 2025 г. е с 4,1% по-нисък – какво става с доходността в останалите части на града, показваме в анализа на наемите в София от август.

Прочетени като купувач, тези числа казват, че цените са стигнали до плато, а наемите не ги догонват. Не бих бързал, защото нищо тук не подсказва, че утре ще е по-скъпо.

Откъде идва цената – локация плюс тухла

Краткият отговор е локацията, а дългият – локация плюс тухла. Кварталът е до Южния парк, близо до Борисовата градина и центъра, а сградният фонд е тухлен с много ново строителство от висок клас.

Агенциите потвърждават нивото, макар че техните числа не са директно сравними с нашите медиани. Велдикс посочва 3 800 – 4 000 EUR/кв.м за вторичния пазар и 3 500 – 4 000 EUR/кв.м за ново строителство в Лозенец (начало на 2026).

Обявите в imoti.net, цитирани от investor.bg през януари 2026 г., са в диапазона 3 800 – 4 500+ EUR/кв.м, а кварталът е посочен като ориентир за високия сегмент. Според imoti.net новото строителство в един и същ квартал обикновено се предлага с 30–40% над стария фонд, а при Велдикс диапазоните за Лозенец почти се застъпват.

Обяснението ми (хипотеза, не измерване) е, че старите тухлени сгради в централните части носят премия заради адреса, не заради годината на строеж. В Лозенец плащате за улицата, а новата сграда е добавка, не основание.

Понеже imot.bg не мери отделните части на Лозенец, тук няма числа за горен и долен Лозенец – само факторите, които агенциите описват като ценообразуващи. Първият е разстоянието до бул. „Черни връх“ и метрото, което обслужва само западния край на квартала.

Вторият е близостта до Южния парк и центъра, а третият – дали сградата е нова или стара. Първите два тежат повече от третия – именно затова старата тухла тук държи цена.

Кръстова вада, Хладилника, Изток – кой съсед дава повече за парите

Лозенец е в най-скъпия пояс на София, но не е на върха. Иван Вазов (4 232 EUR/кв.м, 3-то място) и Изток (4 231 EUR/кв.м, 4-то място) са по-скъпи, а ж.гр. Южен парк е на 4 208 EUR/кв.м.

Годишните промени при двата по-скъпи съседа не са надеждни. Спадът от 1,1% при Иван Вазов идва от серия с няколко месечни скока над 8% при двустайните, а при Изток изгладената стойност е +7,9% вместо +6,0%.

Ниската доходност не е специфика само на Лозенец: Изток е на 2,7%, а Иван Вазов на 3,0%. Целият този пояс се купува за живеене, не за отдаване.

В Хладилника медианният двустаен струва 302 643 EUR – колкото в Лозенец, но при 3 708 EUR/кв.м за двустаен. Тоест за същите пари получавате по-голямо жилище и по-висок наем от 772 EUR.

Ако търсите доход от наем, Кръстова вада е най-близкият компромис: 3 235 EUR/кв.м, наем на двустаен 824 EUR и брутна доходност 4,2%, колкото градската медиана. Дианабад и Център също дават по-добро съотношение между наем и цена от Лозенец.

Неудобната истина за купувача в Лозенец е, че почти всеки съсед предлага или по-голямо жилище за същите пари, или по-добър наем. Плащате за името и за парка – и е добре да сте сигурни, че точно това искате.

Пълното сравнение с останалите райони на столицата е в общия ни преглед.

Наем под вноската – защо Лозенец не е квартал за наемодатели

Заради тази част написах страницата. При 20% самоучастие, 30 години и средна лихва от 2,42% (БНБ, август 2026) вноската за медианен двустаен в Лозенец е 939 EUR на месец.

Медианният наем за двустаен е 701 EUR – с 25% под вноската, или с около 238 EUR на месец по-малко. От осемте квартала в анализа ни Лозенец е единственият с толкова голяма разлика.

В още три микрорайона вноската също е над наема, но само с 1–3%. Сметката не включва самоучастието от около 60 000 EUR, таксите, застраховките и ремонта, а при ГПР от 2,81% вноската става 988 EUR.

Брутната доходност – годишният наем като процент от цената, преди данъци и разходи – е 2,8% за двустаен и 2,5% за тристаен при градска медиана от 4,2%. Казано иначе, медианният двустаен струва приблизително 36 годишни брутни наема – преди данъци, поддръжка и празни месеци.

И тенденцията е против наемодателя. За година цените растат с 9,6%, наемът на двустаен е с 4,1% надолу и доходността се свива.

Двустаен в Лозенец, купен с кредит за отдаване, разчита почти изцяло на бъдещо поскъпване, а не на наема. На поскъпване аз не бих залагал с пари от банката.

Ако ще живеете в жилището, картината е различна – плащате премия за локация, която ползвате всеки ден. Как да сравните двата варианта в по-дълъг хоризонт, разглеждаме в анализа ни за наем срещу покупка.

Двустаен или тристаен – въпросът е колко кредит носите

В Лозенец въпросът не е двустаен или тристаен, а колко кредит можете да носите. Медианният двустаен се предлага за 300 138 EUR (4 191 EUR/кв.м), а тристайният – за 470 951 EUR (4 075 EUR/кв.м), тоест със 170 813 EUR или 56,9% повече.

Изведената площ – площта, която пресмятаме от цената и цената на кв.м, а не медиана от обявите – е около 72 кв.м за двустаен и около 116 кв.м за тристаен. На кв.м тристайният е с 2,8% по-евтин, близо до градската норма от 3,8%.

Най-скъпият квадратен метър е при най-малките жилища: едностаен се предлага медианно за 123 262 EUR при 4 345 EUR/кв.м. Логично за скъп квартал – малкото жилище се плаща за адреса, не за площта.

При такава разлика в сумата отстъпката от 2,8% на кв.м почти няма значение. Решаващото е колко площ ви трябва и какъв кредит можете да обслужвате.

Вноската за медианен тристаен е 1 473 EUR на месец срещу 939 EUR за двустаен. Как се променя тя при друго самоучастие или срок, можете да проверите в калкулатора за ипотечни вноски.

Има ли пазарлък в Лозенец

За Лозенец публичните данни от сделки са оскъдни и обикновено обединяват квартала с други централни райони. Напомням, че числата от imot.bg са искани цени и не са директно сравними с данните на агенциите.

iBrokers (март 2026, на база сключени сделки) посочва за групата Лозенец, Център и Изток 200 000 – 280 000 EUR за двустаен и 300 000 – 420 000 EUR за тристаен. Нашите медиани на исканите цени са над горната граница на тези диапазони, но периодът, методът и обхватът са различни.

Горният край на пазара има своя логика. По данни на Unique Estates през първото тримесечие на 2026 г. в страната са сключени около 20 сделки с жилища над 1 млн. EUR, като над половината от купувачите са платили обявената цена.

Около 30% са договорили отстъпка, обикновено под 5%, а купувачите са основно българи. За сравнение, Bulgarian Properties отчита отстъпки от 3–5% на вторичния пазар в София като цяло.

Нека бъда директен: в луксозните сгради на Лозенец пазарлъкът е по-труден, отколкото в панелните квартали. Който плаща за адрес, рядко се пазари като за панел.

Предлагането обаче расте – по данни, цитирани от segabg.com, Лозенец е сред кварталите с повишена активност и повече обяви през първото тримесечие. Повече обяви значи повече избор за вас, а това е единственият реален лост за отстъпка тук.

Ако тепърва избирате банка, добра отправна точка е сравнението на ипотечните кредити.

Метро само по „Черни връх“ и градини без места

Метрото покрива само част от квартала и това е първото, което бих проверил за конкретния адрес. Линия M2 минава по бул. „Черни връх“ със станции „Европейски съюз“, „Джеймс Баучер“ (до пазара в Лозенец) и „Витоша“, а източната част към Симеоновско шосе е без метро.

Столичната община планира разширение на M2 от „Витоша“ към Студентски град с 5 станции, едната при Симеоновско шосе и „Проф. Васил Арнаудов“ – в новите части на Лозенец. Идейният проект трябва да е готов до края на 2026 г., а поръчки за строителство са възможни през 2027 г., ако има финансиране (stolica.bg, 16 септември 2026).

Според оценки, цитирани в пазарни анализи, метрото добавя 10–15% към цените около новите станции. Не бих плащал тази премия отсега, защото проектът още няма осигурено финансиране – а идеен проект без пари е засега само чертеж.

С детските градини е по-трудно. Лозенец е сред районите с най-голям недостиг на места според Столичната община (юни 2026).

Строежът на нови градини се бави заради съгласувания и избор на изпълнител, а за семейство с малки деца това може да означава частна градина. За училищата проверете района на приема за конкретния адрес.

Паркът, трафикът и тихата онлайн общност

Тук ще бъда кратък, защото и материалът е малко. В публичните квартални групи намерихме само около пет съдържателни дискусии през 2026 г. – Лозенец няма голяма активна онлайн общност.

Похвалите са косвени: централна локация и близост до Южния парк и Борисовата градина. Оплакванията са по-конкретни – мръсотия и пренаселеност, трафик по ул. „Цанко Церковски“ към пл. „Журналист“ и риск от репатриране при лятното миене на улиците.

Най-обсъжданата тема е ПУП-ът на Борисовата градина. Според дискусиите в групите на 15 юли 2026 г. е имало протест пред Направление „Архитектура и градоустройство“ заради опасения, че планът ще позволи застрояване, а през септември сечта на дървета по „Цанко Церковски“ предизвика недоволство.

При толкова малко дискусии това е ориентир, не картина на целия квартал. Темата за парка обаче си струва да се следи – той е голяма част от това, за което плащате тук.

Ако искате южна София с повече ново строителство и по-ниска цена на кв.м, Манастирски ливади е на около 2 866 EUR/кв.м – с над 1 100 EUR под Лозенец, но наемът там едва покрива вноската по кредит.

Бих ли купил в Лозенец – и за какво

Лозенец е подходящ, ако купувате жилище за себе си, работите в центъра или по „Черни връх“ и цените близостта до Южния парк. Ценовата серия е най-гладката в анализа ни, което подсказва стабилно търсене без спекулативни скокове.

Не бих купил тук с кредит, за да отдавам под наем – 2,8% брутна доходност и наем с 25% под вноската не оставят място за грешка. Не бих разчитал и на бързо поскъпване, защото за последните три месеца цените почти стоят (+0,7%).

За наемодател сметката е по-добра в по-евтините квартали. Например цените и наемите в Младост показват 2 809 EUR/кв.м при медианен наем на двустаен между 600 и 691 EUR.

С едно изречение: в Лозенец плащате за качество на живот, а не за доходност. И в това няма нищо лошо, стига да го знаете, преди да подпишете.

Често задавани въпроси

Въпроси за имоти в Лозенец

Колко струва двустаен апартамент в Лозенец?

Медианната искана цена е 300 138 EUR (4 191 EUR/кв.м) по данни на imot.bg към 24 септември 2026 г. Реалните сделки може да минат по-ниско.

Защо имотите в Лозенец са толкова скъпи?

Заради локацията – центърът, Южният парк, Борисовата градина и метро по „Черни връх“ – плюс тухлен и нов сграден фонд. С 4 026 EUR/кв.м кварталът е 7-ият най-скъп от 142 района в София.

Има ли метро в Лозенец?

Частично – станции „Европейски съюз“, „Джеймс Баучер“ и „Витоша“ по бул. „Черни връх“. Източната част към Симеоновско шосе е без метро, а разширението към Студентски град е още на проект.

Колко е наемът на двустаен в Лозенец?

Около 701 EUR за двустаен и около 992 EUR за тристаен към септември 2026 г. За година наемът на двустаен е с 4,1% по-нисък.

Изгодно ли е да купя имот в Лозенец за отдаване под наем?

По сегашните числа не. Брутната доходност на двустаен е 2,8% при 4,2% за София, а вноската по кредит от 939 EUR е над медианния наем от 701 EUR.

Има ли места в училища и детски градини в Лозенец?

Лозенец е сред районите с най-голям недостиг на места в детските градини според Столичната община (юни 2026). За училищата проверете района на приема за конкретния адрес.

Продължават ли да поскъпват имотите в Лозенец?

За 12 месеца – с 9,6% при 6,5% за София. За последните три месеца обаче ръстът е едва 0,7%, тоест темпото видимо се забавя.

Източници

⚠ Тази статия е с образователна и информационна цел и не представлява инвестиционен или правен съвет. Цените на имотите се променят и могат да се различават от посочените.

Проверете актуалните данни при съответните агенции и институции, преди да вземете решение за покупка.