Последна актуализация: 4 октомври 2026

Цени на имоти в Дружба 2026 – Дружба 1 и Дружба 2, евро на кв.м

От Николай Калоянов · 4 октомври 2026 г.

Накратко: към 24 септември 2026 г. медианната офертна цена в Дружба е около 2 607 EUR/кв.м – с 4,2% над средната цена за София. Двустаен се предлага за 190 000 – 208 000 EUR, а за година кварталът поскъпна с 12,1% при 6,5% за града.

Цените на имоти в Дружба растат с второто най-бързо темпо сред осемте квартала в анализа ни, а разликата между Дружба 1 и Дружба 2 не е там, където повечето я търсят. Ще разберете коя част бих избрал за двустаен, коя за тристаен и защо не очаквам същия ръст догодина.

Дружба вече е над средната цена за София

Ако още мислите за Дружба като за евтин панелен квартал, числата ще ви изненадат: квадратният метър тук е над средната цена за София. Медианната офертна цена е 2 607 EUR/кв.м (imot.bg, раздел „Средни цени“, 24 септември 2026) при 2 501 EUR/кв.м за града.

Медиана означава средата на обявите – половината са по-скъпи, половината по-евтини. Числото за квартала е средата от двата микрорайона, а те са почти неразличими – 2 621 и 2 593 EUR/кв.м.

Това ги слага на 59-о и 61-во място от 142 района, тоест в горната половина на София. Как изглежда това на фона на останалите райони на столицата, показва обобщената ни страница.

Район	Двустаен (медиана)	EUR/кв.м (всички жилища)	Промяна за 12 месеца	Наем двустаен
Дружба 1	208 042 EUR	2 621	+13,8%	645 EUR
Дружба 2	190 853 EUR	2 593	+10,4%	661 EUR
София (медиана на районите)	177 372 EUR	2 501	+6,5%	641 EUR

Едно уточнение за цялата страница: всички суми са медиани на исканите цени в обявите, не цени на сделки. Промяната за 12 месеца е наша сметка въз основа на изчисленията от imot.bg от 25 септември 2025 г. до 24 септември 2026 г., а градският ред е медиана на медианите на 142-та района.

Повечето от ръста дойде между есента на 2025 г. и пролетта на 2026 г. За последните шест месеца Дружба добавя само 3,0% при 0,5% за София.

Кварталът според мен вече навакса. Не бих разчитал следващите 12 месеца да приличат на изминалите – по-скоро очаквам скучна година, а скучното при имотите не е лошо.

Защо двустаен в Дружба 1 струва повече, без да е по-скъп на кв.м

Повечето купувачи търсят разликата в локацията – по-старата Дружба 1 срещу по-новата Дружба 2. На квадратен метър обаче двете части се различават с едва 1,1%, а при двустайния разликата е 9,0% и идва от площта.

Дружба 1 – по-големи двустайни и гладък ръст

Изведената площ – площта, която пресмятаме от цената и цената на кв.м, а не медиана от обявите – на медианния двустаен в Дружба 1 е около 79 кв.м срещу 72 кв.м в Дружба 2. Цената на кв.м е практически еднаква (2 650 срещу 2 664 EUR), така че по-високата сума от 208 042 EUR идва от повече квадрати.

Дружба 1 е по-старата част на квартала – с пазара, институциите и естакадата по бул. „Брюксел“, която поема трафика към летището. Серията ѝ е най-гладката в данните ни: от 2 304 до 2 621 EUR/кв.м за година, с ръст почти всеки месец до юли и плато след това.

Тук бих внимавал с два показателя. Цената на двустаен е нараснала с 23,7%, а тристайният на кв.м – с 32,3% за година, но това почти сигурно не е поскъпване с една трета.

По-вероятно е съставът на обявите да се е сменил – в сайта са влезли по-нови и по-големи жилища, които дърпат медианата нагоре. По-трезвата картина дава двустайният на кв.м: от януари стои между 2 620 и 2 675 EUR, а за шест месеца е с 0,5% надолу.

Дружба 2 – по-малко пари за покупка и метростанция „Дружба“

Двустаен в Дружба 2 се предлага медианно за 190 853 EUR – с около 17 000 EUR по-малко, отколкото в Дружба 1. Тук има и повече ново строителство, а новите сгради се рекламират с близостта до метростанция „Дружба“.

Ценовата история е по-накъсана: спад до 2 302 EUR/кв.м през ноември 2025 г., после ръст от февруари до 2 593 EUR. Годишният ръст е 10,4%, а изгладеният – без случайните месечни колебания – 8,6%.

Едностайните тук са видимо по-евтини – 2 149 EUR/кв.м срещу 2 516 EUR в Дружба 1. Наемът на двустаен е 661 EUR, малко над този в Дружба 1 (за сравнение вижте наемите и доходността по квартали в София).

Дава ли метрото премия?

През квартала минава линия М4 към летището със станциите „Искърско шосе“ и „Дружба“, с директна връзка и към центъра. Очаквах да видя премия за метрото в цените, а в данните на imot.bg я няма – двустайният на кв.м е на практика еднакъв в двете части.

Възможно е метрото вече да е в цената на целия квартал, но тези данни не позволяват да го докажем. Затова не бих плащал премия за етикета „Дружба 1″ или „Дружба 2″ – тук се плаща за квадрати, и толкова.

Дружба догонва Младост – но не по начина, по който мислите

Най-естественото сравнение е с Младост от другата страна на Цариградско шосе, и то е по-близко, отколкото повечето очакват. Там медианата е 2 809 EUR/кв.м срещу 2 607 EUR в Дружба, а годишният ръст е почти същият – 12,4% срещу 12,1%.

Изненадата е при двустайния. Медианният двустаен в Дружба 1 (208 042 EUR) е по-скъп от този във всяка част на Младост, където медианите са между 184 392 и 205 436 EUR – отново заради площта, а не заради квадратния метър.

Подробностите за петте части на съседния квартал са в разбивката на цените в Младост.

Слатина е на 2 727 EUR/кв.м, но с ръст от едва 2,3% за година, а Гео Милев – на 3 311 EUR/кв.м при почти нулев ръст (+0,3%). Иначе казано, Дружба скъсява дистанцията до по-скъпите си съседи.

Надценена е идеята, че Дружба е евтината алтернатива на Младост. На кв.м още е, но като сума за двустаен вече не е.

Тристаен в Дружба – защо скокът е по-малък в Дружба 1

Тристаен в Дружба струва около 300 000 EUR и в двете части – 298 234 EUR в Дружба 1 и 305 234 EUR в Дружба 2. На кв.м той е по-евтин от двустайния с 1,9% в Дружба 1 и с 4,8% в Дружба 2, горе-долу колкото в цяла София (медианно 3,8%).

Тук е капанът. В Дружба 2 тристайният е със 114 381 EUR по-скъп от двустайния, защото е около 120 срещу 72 кв.м, а в Дружба 1 скокът е 90 192 EUR при 79 срещу 115 кв.м (изведените площи са ориентир, не медиана).

Вноската за медианен тристаен е 933 – 955 EUR на месец при 80% финансиране, 30 години и 2,42%. За друга сума можете да пресметнете сами в калкулатора ни за вноска по ипотека.

Ако ви трябва трета стая, Дружба 1 е по-разумният избор – по-малкият скок в цената се финансира по-лесно. Ако ви стига двустаен, Дружба 2 дава почти същия квадратен метър в по-компактно и по-евтино жилище.

Дружба 2 за наемодател, Дружба 1 за живеене

Тук двете части на квартала се разделят най-ясно и това е най-полезното нещо на страницата за инвеститор. При 20% самоучастие, 30 години и средна лихва от 2,42% (БНБ, август 2026) вноската за медианен двустаен е 651 EUR в Дружба 1 и 597 EUR в Дружба 2.

Медианният наем на двустаен е 645 EUR в Дружба 1 и 661 EUR в Дружба 2. В Дружба 2 наемът е с 10,8% над вноската, а в Дружба 1 вноската е с 0,9% над наема.

Дружба 1 е един от само четирите микрорайона от 28-те в нашата поредица, в които вноската надвишава наема – заедно с Лозенец, Младост 3 и Младост 1А. Причината пак е площта: обявите за продажба на двустаен тук са по-големи от тези за наем (изведено около 79 срещу 63 кв.м).

Сметката не включва самоучастието от около 38 000 – 42 000 EUR, таксите, застраховките и ремонта. При ГПР от 2,81% вноските стават 685 и 628 EUR, а повече сценарии сме разгледали в анализа наем срещу покупка на жилище след еврото.

Брутната доходност – годишният наем като процент от цената, преди данъци и разходи – на двустаен е 3,7% в Дружба 1 и 4,2% в Дружба 2 при градска медиана от 4,2%. При тристайните пада до 2,8–3,0%, защото наемът за по-голямото жилище е само малко по-висок, а цената – с 43–60% по-висока.

За наемодател в Дружба смисъл има само двустаен в Дружба 2. Тристаен за отдаване тук е сметка, която не бих правил.

Охлаждащ се пазар – колко отстъпка е нормална

Кратко напомняне: числата от imot.bg са искани цени, а данните от сделки идват от агенциите с друг метод и период, затова не ги изваждаме едни от други. За Дружба конкретно агенциите почти не публикуват сделки, затова тук ползвам общата картина за София.

А тя е ясна – пазарът се охлажда. По данни на Bulgarian Properties средната цена на реалните сделки в София през първото тримесечие на 2026 г. е 2 680 EUR/кв.м при 2 790 EUR/кв.м в края на 2025 г.

Регистрираните сделки са 7 529 – с 12,3% по-малко от година по-рано. Според агенция Адрес за първи път от около 12 години продавачите в София са повече от купувачите.

Имотека отчита, че около 40% от сделките през първото полугодие на 2026 г. са сключени с отстъпка, най-често между 5 000 и 10 000 EUR. Bulgarian Properties посочва 3–5% отстъпка на вторичния пазар.

Сградният фонд в Дружба е предимно панел от 1970–1990 г., а в Дружба 2 има и ново строителство. Според данни на imoti.net, цитирани от investor.bg през януари 2026 г., новото строителство в един и същ квартал се предлага с 30–40% над стария фонд.

Какво значи това за вас? Че при охлаждащ се пазар одобреният кредит е реален коз в преговорите, а отстъпка от 5 000 – 10 000 EUR не е дързост, а нормата.

Условията на банките сме събрали в сравнението на жилищни кредити.

Боклук, топла вода и високо строителство – какво казват жителите

Прегледахме дискусиите в двете големи публични квартални групи през септември 2026 г. Хвалят се три неща: метрото, езерото (най-голямото в жилищен район на София) и бързият път до летището.

Оплакванията през септември 2026 г. са конкретни:

сметоизвозване – жителите сигнализират за кофи, които не се изпразват дълго, и за мебели и отпадъци около блоковете;
топла вода – през септември 2026 г. тя беше спряна за близо месец, както и в Младост 1, Студентски град, Дървеница и други райони;
височинно строителство – в групите се обсъжда виза за проектиране в зона за малки и средни производства близо до Дружба 1, при която допустимата височина расте от около 50 до около 75 м.

Спирането на топлата вода е събитие от конкретен месец, не постоянна черта на квартала, а боклукът е решим общински проблем. Високите сгради в съседство са по-дълготраен риск, затова преди покупка си струва да видите какво е предвидено за съседните терени.

От трите оплаквания само третото бих сложил в цената – съседен терен с 75 м допустима височина променя имота за десетилетия.

Коя Дружба бих избрал

Дружба е подходяща, ако пътувате често със самолет, работите по Цариградско шосе или в Младост и искате метро наблизо без цената на Младост на кв.м. Това е квартал за живеене с разумна сметка, не за спекулация.

Не бих купил тук с очакване за още 12% за година. Ръстът за шест месеца е 3,0%, Дружба 1 е на плато от юли, а в цяла София продавачите вече са повече от купувачите. Ако пък бюджетът ви за двустаен е под 160 000 EUR, Надежда също има метро и наем над вноската, но там цените вече спряха – за шест месеца са с 1,2% надолу.

За двустаен изборът ми е Дружба 2 – най-малко пари за покупка, наем с 10,8% над вноската и по-добра брутна доходност. Дружба 1 има смисъл, ако ви трябва тристаен или ако предпочитате по-старата, установена част около пазара.

И една подробност, която не очаквах: цялата разлика между двете части се побира в думата „площ“. Ако някой ви обяснява разликата с локация или престиж, числата не са на негова страна.

Често задавани въпроси

Въпроси за имоти в Дружба

Колко струва двустаен апартамент в Дружба?

190 853 EUR в Дружба 2 и 208 042 EUR в Дружба 1 – медианни искани цени по imot.bg към 24 септември 2026 г. Разликата идва от площта, не от квадратния метър.

Дружба 1 или Дружба 2 – коя част е по-евтина?

На кв.м са почти еднакви – 2 621 EUR в Дружба 1 и 2 593 EUR в Дружба 2. За двустаен Дружба 2 излиза с около 17 000 EUR по-евтина, защото типичното жилище там е по-малко.

Колко поскъпнаха имотите в Дружба за година?

С 12,1% за 12 месеца до 24 септември 2026 г. – 13,8% в Дружба 1 и 10,4% в Дружба 2. Повечето от ръста беше до пролетта, после темпото спадна.

Колко е наемът на двустаен в Дружба?

Около 645 EUR в Дружба 1 и 661 EUR в Дружба 2 към септември 2026 г. Наемът на тристаен е само малко по-висок.

Има ли метро в Дружба?

Да – станциите „Искърско шосе“ и „Дружба“ на линия М4. Линията води и към летището, и към центъра.

По-евтина ли е Дружба от Младост?

На кв.м да – 2 607 EUR срещу 2 809 EUR в Младост. Като сума за двустаен обаче Дружба 1 е по-скъпа от всяка част на Младост, защото жилищата са по-големи.

Изгодно ли е да купя имот в Дружба за отдаване под наем?

За двустаен в Дружба 2 сметката е прилична – 4,2% брутна доходност и наем с 10,8% над вноската. В Дружба 1 доходността е 3,7%, а вноската е малко над наема.

Източници

⚠ Тази статия е с образователна и информационна цел и не представлява инвестиционен или правен съвет. Цените на имотите се променят и могат да се различават от посочените.

Проверете актуалните данни при съответните агенции и институции, преди да вземете решение за покупка.