Последна актуализация: 17 октомври 2026

Цени на имоти в Шумен 2026 – по квартали, евро на кв.м

От Николай Калоянов · 17 октомври 2026 г.

Накратко: към 8 октомври 2026 г. медианата на кварталите в Шумен е 1 597 EUR/кв.м – по-висока, отколкото в Плевен, Перник и Благоевград. Медианната искана цена на двустаен е около 103 000 EUR, наемът му е с около 8% над вноската по кредит, а почти целият ръст за годината се случи между декември и март.

Цените на имоти в Шумен изненадват всеки, който очаква от град с 66 хиляди жители цени като в Плевен или Перник – градът е по-скъп и от двата. Причината е по-скоро в онова, което липсва (ново строителство), отколкото в онова, което има, и по-долу обяснявам защо и къде все пак бих купил.

Защо квадратният метър в Шумен е по-скъп, отколкото в Плевен и Перник

Медианата на кварталите в Шумен е 1 597 EUR/кв.м по данни на imot.bg, раздел „Средни цени“, към 8 октомври 2026 г. По същата методика Перник е на 1 409 EUR/кв.м, Плевен – на 1 336, а студентският Благоевград – на 1 106.

От тези четири областни града Шумен е най-скъпият – и то с разлика, която размерът му не обяснява.

Медианата е цената, при която половината обяви са по-скъпи, а половината – по-евтини. Числото за града е медианата на 22-та квартала с еднаква тежест, а не средна цена за града, и стъпва върху искани цени, не върху сделки.

София и Варна остават далеч по-скъпи, но това не е утеха за местния купувач. Средната брутна заплата в област Шумен за юни 2026 г. е 1 152 EUR при 1 421 EUR за страната (НСИ), а медианният двустаен се равнява на около 90 местни заплати.

Едно уточнение, което важи за цялата страница: всички суми са медиани на исканите цени в обявите, не цени на сделки. Промяната за 12 месеца е наша сметка въз основа на изчисленията от imot.bg от 25 септември 2025 г. до 8 октомври 2026 г.

Ръстът от 11,6% за година дойде за три месеца – и оттогава пазарът стои

За 12 месеца медианата се е вдигнала от 1 431 на 1 597 EUR/кв.м, тоест с 11,6%. Изглежда като силен и равномерен пазар, но месечната серия разказва друго.

През есента на 2025 г. цените дори леко отстъпваха – от 1 431 EUR/кв.м през септември до 1 415 през декември. После за три месеца, от декември до март, медианата скочи до 1 573 EUR/кв.м, тоест с над 11%.

От март до октомври ръстът е 1,5%, а за последните три месеца – 2,9%. С други думи, почти цялото поскъпване за годината е януари, февруари и март 2026 г.

Скокът съвпада с влизането на България в еврозоната на 1 януари 2026 г. Дали продавачите са закръглили нагоре при препубликуването на обявите в евро, или търсенето наистина се е събудило, данните от обявите не могат да кажат.

Скокът обхвана почти целия град – през януари поскъпнаха 16 от 20-те квартала с данни – но част от него идва от два квартала с резки еднократни ходове, Томбул джамия и Дивизионна болница.

Както го чета аз, Шумен направи една стъпка нагоре и сега проверява дали купувачите ще я приемат. За купувач това е по-добрата новина от двете – не гоните влак, който се отдалечава.

Малко строителство и бързо растящи заплати – това ли е целият двигател

Най-простото обяснение за цените е, че в Шумен почти не се строи. През второто тримесечие на 2026 г. в цялата област са започнати 253 нови жилища (НСИ).

Във Варненска област за същия период започнатите жилища са 1 316, а в Пловдивска – 1 941. Разрешителните за строеж в Шуменско са още по-малко – 126 жилища за тримесечието, с 41,9% под година по-рано.

Търсенето пък се крепи на заплатите. Средната брутна заплата в областта за второто тримесечие е 1 178 EUR – с 8,0% повече за година, а в частния сектор ръстът е 10,4% (НСИ).

Шумен е индустриален град в най-буквалния смисъл – 28,7% от наетите в областта са в преработващата промишленост, най-високият дял от всички сектори.

Има обаче едно „но“: броят на наетите не расте. Към юни 2026 г. в областта работят 45 135 наети – с 96 по-малко от година по-рано, а самата област губи по около 680 души годишно.

Така че двигателят са по-високите заплати на същите хора плюс почти нулевото ново предлагане, а не прииждащи купувачи. Такъв двигател държи цените, но рядко ги вдига дълго – как се чете това на национално ниво, разгледахме в прегледа на жилищния пазар в България.

Къде бих гледал в Шумен – и къде не

Шумен има 22 квартала в imot.bg, но реално пазарът е три ценови сегмента, а таблицата по-горе показва 14-те квартала с пълна и спокойна серия.

Първата изненада: центърът не е най-скъпият квартал. По медиана за всички жилища Басейна (1 869) и Херсон (1 862 EUR/кв.м) са над Центъра с неговите 1 717.

Басейна, Херсон и Център – горният ценови сегмент

Херсон е кварталът с най-равномерната серия в горния сегмент – нагоре почти всеки месец, +14,9% за година и +4,8% за шест месеца. Двустаен там се предлага за около 112 700 EUR, а наемът от 401 EUR покрива вноската и остава.

Басейна е най-скъп за двустаен – 125 266 EUR – но обявите там се люшкат: 2 027 EUR/кв.м през юли, 1 869 през октомври. Центърът е по-евтин на квадрат, но расте най-стабилно от трите – +9,1% за шест месеца без нито един рязък ход.

Ако трябва да избирам в този сегмент, бих взел Херсон пред Басейна – по-ниска цена, по-висок наем, по-спокойна серия.

Добруджански, Болницата, Тракия, Военно училище – големите комплекси

Това е ценовото ядро на града – между 1 577 и 1 653 EUR/кв.м, плътно около медианата и без резки месечни ходове.

По обявите и публикациите за града Добруджански минава за добре устроен квартал с тухлени сгради, и цената го потвърждава – двустаен за 110 234 EUR при 1 616 EUR/кв.м.

Тракия е най-интересната за мен от четирите: 1 585 EUR/кв.м и +13,9% за година върху серия без нито едно рязко движение. Военно училище стои почти на място (+2,9%), но държи най-високия наем за двустаен в сегмента – 451 EUR.

Кварталът носи името на някогашното военно училище, а днес в града е факултет на Националния военен университет (по БТА) – наематели, които не зависят от сезона.

Третата стая в тези квартали почти не оскъпява квадрата: тристаен в Тракия е 133 086 EUR при 1 557 EUR/кв.м – практически същата цена на квадрат като двустайния. Колко ще добави по-голямата площ към месечната вноска, можете да сметнете в калкулатора ни за ипотечна вноска.

Боян Българанов, 5-ти полк, Еверест – най-достъпната покупка

Боян Българанов 1 е кварталът с най-силния ръст в целия град върху чиста серия – от 1 220 до 1 466 EUR/кв.м за година (+20,2%). Двустаен там е 89 390 EUR при наем 351 EUR, тоест брутна доходност 4,7%.

Боян Българанов 2 е по-евтин (1 359 EUR/кв.м) и по-бавен (+9,5%). 5-ти полк е на 1 503 EUR/кв.м с 10,5% ръст и наем, който е с 10% над вноската.

Еверест е най-евтиният квартал – 1 164 EUR/кв.м и двустаен за 75 159 EUR. Там обаче няма данни за наеми, а медианата падна от 1 240 на 1 164 EUR/кв.м само за две седмици – при малко обяви една-две нови или свалени оферти местят цялото число.

Кварталите, на чиито числа не бих стъпвал

Томбул джамия показва +67,7% за година, Дивизионна болница +37,4%. И двете серии стояха почти без промяна четири месеца, после скочиха с 20–30% за един месец – това е смяна на няколко обяви, не пазар.

Мътница и в.з. Смесе имат данни едва от два до четири месеца, а Бялата пръст има дупка от четири месеца без обяви.

Пожарната, Куршун чешма и 2-ри корпус се движат с до 15% за месец в двете посоки – при тях има смисъл да се гледа нивото спрямо другите квартали, не промяната.

Наем срещу вноска: 351 срещу 324 EUR, но не навсякъде

Медианният наем за двустаен в Шумен е 351 EUR, а вноската за медианен двустаен – 324 EUR на месец. Сметката е при 80% финансиране, 30 години и 2,42% лихва (БНБ, среден лихвен процент по нов бизнес при жилищните кредити, август 2026); при ГПР от 2,81% вноската става 340 EUR.

Вноската не включва самоучастието от около 20 700 EUR, таксите, застраховките и ремонта. Кога тези разходи обръщат сметката в полза на наема, разгледахме в анализа наем или покупка след влизането в еврозоната.

Данни за наеми на двустайни има в 15 от 22-та квартала, така че за около третина от града сме на сляпо. В 14 квартала наем и вноска могат да се сравнят: в 9 наемът е отгоре, в 5 е под вноската.

Най-лоша е сметката в Пожарната, където наемът от 251 EUR е с 24% под вноската.

Брутната доходност – годишният наем като процент от цената, преди данъци, празни месеци и ремонти – е 5,3% в Пазара и 5,2% във Военно училище. В Центъра и Басейна тя е 3,4–3,5%, което за мен е цена за престиж, не за доход.

Аз не бих купувал в Шумен заради наемите. Доходност от 5% на хартия при малък наемен пазар и дълги празни периоди на практика лесно става 3,5%.

Коридорът към Варна – кой се мести накъде

Варна е свързана с Шумен по „Хемус“ и е естественото сравнение за всеки шуменец. През 2025 г. от област Шумен към други области са се изселили 1 295 души (НСИ).

От тях 522, или 40%, са отишли във Варненска област – най-големият поток заедно със София. Посоката е ясна и е към морето, не обратно: документирани купувачи от Варна, които избират Шумен заради цената, не намерих.

Самата община Шумен обаче е с положителен механичен прираст – +317 души за 2025 г., най-високият в областта. Градът събира хора от околните общини и села, докато губи към Варна и София.

Участъкът от магистралата към Варна е готов от години, а към Търговище строежът тепърва трябва да започне – министър Иван Шишков обяви през септември 2026 г. срок от 2,5 години до Търговище. За Шумен това значи по-добра връзка на запад, не нов приток на купувачи от морето.

Ако изборът ви наистина е между двата града, числата за морския пазар са в анализа ни на кварталите във Варна.

Рисковете, които медианата не показва

Първият е демографията. Областта губи по около 680 души годишно, а естественият прираст е −9,9‰ – през 2025 г. са родени 1 008 деца при 2 490 починали (НСИ).

Градът държи по-добре от селата – 66 399 жители към края на 2025 г., десети по големина в страната – но който купува на 30, ще продава на по-празен пазар на 50.

Вторият е безработицата в областта, която по регионалните профили е трайно над средната за страната. Тежестта обаче е в селските общини – в самия град към края на 2020 г. тя беше 4,6% (regionalprofiles.bg); по-нови данни само за града не намерих.

Третият е водата: в становища от 2020–2023 г. омбудсманът неведнъж определя ВиК-Шумен като една от най-скъпите водни услуги в страната. През 2024 г. общината съобщи за нарушено водоподаване в седем села, а в самия град режим през 2025–2026 г. не намерих.

Четвъртият е въздухът през зимата. По информация на общината програмата за намаляване на фините прахови частици върви до 2027 г., а основният източник е отоплението на твърдо гориво – аргумент за оглед през януари, не през май.

Четири неща, които бих проверил преди оглед в Шумен

Бюджетът: за медианен двустаен от 103 445 EUR банката ще поиска около 20 700 EUR самоучастие, плюс такси и нотариус. Колко ви дават и при какви условия – вижте в сравнението ни на жилищните кредити.

Тухла срещу панел: ако съдим по обявите, разликата между тухления Добруджански и панелния Боян Българанов 2 е около 250 EUR на квадрат, тоест около 18 000 EUR за 70 кв.м. Ако панелът е саниран и с нова дограма, разликата е оправдана; ако не е, голяма част от нея ще я платите вие.

Пазарлък: след скока в началото на годината и застоя оттогава много обяви стоят на цени от март. Обява, която не е мърдала пет-шест месеца, е покана за оферта под исканата цена – аз бих започнал осезаемо под нея.

Отопление: питайте с какво се отоплява конкретният блок и колко е струвала миналата зима. Това число казва за апартамента повече от квадратурата.

Шумен е пазар за живеене – и Тракия е мястото, където бих купил

Шумен е град за човек, който работи в него или в Индустриалния парк, за семейство от околните общини, което се мести в областния център, и за шуменец, който се връща от Варна или София. За инвеститор отвън – не.

Бърза препродажба тук не бих планирал: пазарът направи своя скок през зимата и оттогава показва колко е малък и бавен. Не бих купил и в Томбул джамия или Дивизионна болница заради техния „ръст“.

Едно място, ако трябва да е само едно: Тракия – около медианата за града, най-равномерната възходяща серия и наем над вноската. За по-висок сегмент бих гледал Херсон пред Басейна, а за най-достъпната покупка – Боян Българанов 1, стига блокът да е саниран; това е пазар за живеене, не за спекулация.

Често задавани въпроси

Източници

• imot.bg – Средни цени (медианни офертни цени по квартали, изчисления от 25.9.2025 до 8.10.2026)
• БНБ – лихвена статистика, жилищни кредити, август 2026
• НСИ (ТСБ Североизток) – Териториално разпределение на населението и демографски процеси в област Шумен през 2025 г., юни 2026
• НСИ – Наети лица и средна брутна работна заплата в област Шумен, второ тримесечие 2026
• НСИ – Издадени разрешителни за строеж и започнато строителство в област Шумен, второ тримесечие 2026
• ruse.news – министър Шишков: „Хемус“ до Търговище за 2,5 години, 10.9.2026