София 2 904 EUR/кв.м пред есента – какво прави по-скъпият кредит

Последна актуализация: 01.09.2026

Софийският жилищен пазар влиза в есенния сезон при 2 904 евро на квадратен метър и сделки, които са с 17,9% по-малко на годишна база. Съвпадението не е удобно: точно в месеца, когато търсенето традиционно се събужда, цената на кредита за първи път от година тръгва нагоре.

Цени нагоре, сделки надолу – какво значи разминаването

Пазарът вече година показва едно и също поведение: цените се държат, а обемът се свива. В столицата сделките са с 17,9% по-малко на годишна база, а в страната – с 18%, също на годишна база.

Цените в същото време растат с 14,8% на годишна база за страната. Това е класическата картина на пазар, в който продавачите не бързат, а купувачите вече не могат да догонват.

Обемът е водещият показател, цената е изоставащият. Когато сделките падат година подред без корекция в цената, обикновено следва или период на застой, или отстъпление – рядко продължаващо ускорение.

Подробната картина на столичния пазар преди есента разгледахме в анализа за нивото от 2 904 евро на квадратен метър. Тук ни интересува другата страна на сделката – финансирането.

Кредитът поскъпва точно в силния сезон

Средната лихва по нова жилищна ипотека в България е 2,41% – все още значително под средните 3,51% за еврозоната. Тази преднина обаче се топи.

Депозитната лихва на Европейската централна банка е 2,25% от 11 юни, а пазарът залага повишение до 2,50% на заседанието на 10 септември. Тримесечният EURIBOR вече е 2,57% и е изпреварил решението.

За купувача това не е абстракция, а промяна в максималната сума, която банката ще одобри. Разгледахме механизма подробно в анализа за EURIBOR преди заседанието.

От опита ми в банковия клон знам, че купувачите почти никога не смятат ефекта предварително. Те питат за лихвата, а решаващият показател е съотношението между вноската и дохода.

Колко се променя разчетът на купувача

Числата стават разбираеми чак когато влязат в месечния бюджет. Затова си струва да се сметне един типичен случай.

При жилищен кредит от 150 000 евро за 25 години и лихва 2,41% месечната вноска е около 666 евро. При пълно пренасяне на повишение от 0,25 процентни пункта тя става около 685 евро – разлика от под 20 евро месечно.

За целия срок обаче това са около 5 700 евро допълнителна лихва. И което е по-важно – при непроменен доход същата вноска означава по-малък одобрен размер на кредита.

Тук се крие и истинският механизъм, по който лихвата стига до цените. Тя не сваля офертите на продавачите, а свива бюджета на купувача – и така продължава да натиска обема надолу.

Има и смекчаващо обстоятелство. Повечето български договори се преоценяват на шест или дванадесет месеца, така че септемврийско решение ще се появи в реалните вноски чак през следващата година.

Наемът като алтернатива на сделката

Брутната наемна доходност при малките жилища в столицата е между 5,2% и 6,4%. Срещу нея стои среден срочен депозит от 1,57% – разлика, която обяснява защо инвестиционното търсене не изчезва въпреки свиващия се обем сделки.

Сравнението обаче е некоректно в едната посока. Брутната доходност не отчита данъци, поддръжка, празни месеци и разходи по сделката, докато депозитът е чист и напълно ликвиден.

Правили сме тази сметка подробно в сравнението между наемна доходност и депозит. Нетната разлика е значително по-малка от брутната, но остава в полза на имота при дълъг хоризонт.

Предлагането междувременно се свива. Разрешителните за строеж са 11 499 жилища, с 15,2% по-малко на тримесечна база – показател, който предопределя обема на новото строителство след две до три години.

Географията на това свиване също се променя, както отбелязахме в анализа за новата карта на разрешителните. София вече не е автоматичният лидер.

Какво да следим тази есен

Първият показател е обемът на сделките през септември и октомври. Ако сезонното оживление не върне обема, аргументът за застой се превръща в аргумент за корекция.

Вторият е средната лихва по новоотпуснатите ипотеки. Движение над 2,60% би означавало, че банките са започнали да пренасят решението на ЕЦБ по-бързо от обичайното.

Третият е колко дълго обявите стоят на пазара. Този срок се удължава преди цените да мръднат и е най-ранният достоверен сигнал за посоката на пазара.