54% от продавачите вече отстъпват – кой води преговорите

Последна актуализация: 02.09.2026

Малко над половината продавачи на жилища в България са свалили цената през първото полугодие на 2026 г. Отстъпките не са драматични – най-често между 2% и 10% от офертата. Но самият факт, че вече са норма, а не изключение, е по-важната промяна на този пазар.

Двете числа, които изглеждат противоречиви

По данни на Агенцията по вписванията сделките в София, Пловдив, Варна и Бургас нарастват с 18% през второто тримесечие спрямо първото. Същевременно в столицата годишният спад остава 17,9%.

Двете твърдения не се изключват – просто мерят различни неща. Първото сравнява две последователни тримесечия, второто сравнява същия период година по-рано.

Тримесечното сравнение винаги е по-шумно, защото носи сезонност. Годишното е по-бавно, но по-надеждно за посоката.

Практическият прочит е, че пазарът излиза от най-слабото си тримесечие, без това да отменя свиването спрямо рекордната 2025 г. Точно затова описахме отделно с какво столицата влиза в есента.

Отстъпката се върна в разговора

Три години наред обявената цена беше и крайната цена. Купувачът, който предлагаше по-малко, губеше имота в рамките на дни.

През 2026 г. това вече не е така. Когато повече от половината сделки минават през сваляне на цената, преговорът се превръща в стандартна част от процеса.

Важно е и къде отстъпката спира. Според брокери намаления над 10% се случват предимно при надценени имоти – тоест при оферти, които още носят очакванията от предходните години.

Двигателят е кредитът, не спестяванията

Около 60% от сделките в страната се финансират с ипотечен кредит, а в София делът стига до 70%. Това е най-важната структурна разлика спрямо пазара отпреди десет години.

Лихвата по нова жилищна ипотека е 2,41% – значително под средните 3,51% за еврозоната. Условията остават сред най-меките във валутния съюз, а механиката на ипотечния кредит е това, което държи търсенето.

Оттук идва и уязвимостта. Пазар, чиито две трети зависят от кредит, реагира на решенията на Европейската централна банка много по-бързо от пазар, движен от спестявания.

Заседанието на 10 септември е следващата точка. Ако депозитната лихва мине от 2,25% на 2,50%, ефектът върху вноската е умерен, но сигналът за посоката е ясен.

Регионалната картина се изравнява

Пловдив се очертава като най-устойчивия от големите пазари през първото полугодие – с най-малко свиване на броя сделки спрямо София, Варна и Бургас. Градът вече изпревари столицата и по издадени разрешителни за строеж.

Това не е случайно съвпадение. По-ниската база на цените оставя място за ръст, а разстоянието между офертата и възможностите на средното домакинство е по-малко.

Предлагането междувременно се свива. Разрешителните за 11 499 жилища са с 15,2% по-малко за второто тримесечие, а въведените в експлоатация нови жилища са 5 932.

Наемът остава алтернативата с числа

Брутната наемна доходност при малките жилища е 5,2–6,4% – над всичко, което предлага срочният депозит при 1,57%. Сравнението е в полза на имота, но не е безплатно.

Разгледахме сметката подробно в анализа за наемната доходност срещу депозита, включително празните месеци, ремонтите и данъка.

Има и връзка с кредитния цикъл. Влошаването при потребителските заеми, което проследихме в данните на БНБ, засяга същите домакинства, които са потенциални наематели или купувачи.

Какво да следим до края на годината

Първото число е официалната статистика на НСИ за индекса на цените на жилищата за второто тримесечие. Тя е публична мярка с ясна методология, за разлика от оценките на агенциите.

Второто е делът на сделките с отстъпка през есента. Ако той продължи да расте при растящи цени, това означава, че офертите изостават от реалността, а не че пазарът пада.

Третото е предлагането. При свиващи се разрешителни всяко възстановяване на търсенето се удря в по-тесен пазар – и това е аргументът срещу сценария за рязка корекция на цените.