Наемите изостават от цените на жилищата – доходността се свива

Последна актуализация: 23.07.2026

Цените на жилищата у нас растат с 14,8% годишно, но наемите видимо не смогват на това темпо. Разтварящата се ножица между двете криви тихо променя сметката на всеки, който купува имот с инвестиционна цел – брутната доходност от наем се свива.

Ножицата между цени и наеми

Годишният ръст на жилищните цени от 14,8% нареди България на второ място в ЕС, както показахме в анализа на жилищния пазар. Наемите също се покачват, но с осезаемо по-бавен темп.

Резултатът е математически неизбежен. Когато числителят на дробта расте по-бавно от знаменателя, доходността от отдаване под наем пада – дори при пълна заетост на имота и редовни наематели.

За купувач на двустаен апартамент в София днес брутната доходност от наем все по-често се смества под 5%. Преди три години същият имот носеше повече, при това на значително по-ниска входна цена.

Разликата спрямо инфлацията също е показателна. При обща инфлация от 5,4% реалният ръст на наемите е близък до нулата, докато жилищните цени я изпреварват с около десет процентни пункта – дисбаланс, който трудно може да продължи с години.

Защо наемите не догонват

Наемният пазар се движи от доходите, а не от кредита. Докато купувачите разполагат с рекордно евтини ипотеки около 2,46% и охотно наддават, наемателите плащат от заплата – и там таванът се удря по-бързо.

Предлагането също расте. Част от купените в последните години инвестиционни жилища излизат на наемния пазар едновременно, което удържа цените на наемите въпреки силното търсене в големите градове.

Има и чисто демографски фактор. Наемният пазар е концентриран в София, Пловдив и Варна сред млади хора и новодошли, чиито доходи растат, но не с темповете на имотните цени в централните квартали.

Таблицата показва защо ножицата няма бърз механизъм за затваряне. Едва при по-скъп кредит или охлаждане на цените съотношението би започнало да се нормализира.

Пазарът става по-придирчив

Първата половина на 2026 г. вече очерта промяна в поведението на купувачите. Оглежда се повече, наддава се по-рядко, а офертните цени все по-често се коригират надолу при преговори.

Темпото на поскъпване, макар и второ в ЕС, е най-бавното от 2023 г. насам. Прогнозите за София се въртят около 5–10% годишен ръст – далеч от двуцифрените скокове по 15–20% от върха на еуфорията.

Най-устойчиви остават качествените имоти – с добро разпределение, паркомясто и поддръжка. При тях и наемите, и цените се държат по-стабилно, докато компромисните жилища първи усещат охлаждането.

Сравнението с други форми на доход също влиза в сметката на инвеститорите. При депозити с лихви до около 2,5% и растяща доходност по държавните облигации имотът вече не е безалтернативен, особено след приспадане на разходите по поддръжка и празните месеци.

Лихвите – джокерът в сметката

Днешното решение на ЕЦБ може да се окаже повратна точка за пазара. Евентуално увеличение на основната лихва от 2,15% постепенно би оскъпило ипотеките, които движат търсенето – зависимостта разгледахме в анализа за ипотеките и Euribor след ЕЦБ.

По-скъп кредит би охладил наддаването за покупка и парадоксално би подкрепил наемния пазар – отложилите покупка остават наематели по-дълго. Точно този сценарий исторически затваря ножицата между цени и наеми.

За инвеститорите изводът е предимно за очакванията. При свиваща се текуща доходност все по-голяма част от възвръщаемостта зависи от бъдещото поскъпване – а то, по всички признаци, се забавя.